中国人为何在澳洲买房越来越困难?

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据澳大利亚《悉尼先驱晨报》消息,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)数据显示,由于澳政府出台诸多针对海外房产投资者的新规和税收政策,在澳大利亚投资房产的海外申请量在过去一年中下降了近三分之二。  数据显示,截至2017年6月,海外申请购买澳大利亚住宅房产的批准数量从去年的4万多个下降到了1万多个,海外置业者投资总额从2016年的724亿澳元降至2017年的252亿澳元。  报道称,造成此现象的原因有规定海外投资者只能在澳大利亚境内购买全新房屋、对海外投资者征收更多印花税和对海外投资者货币贷款的严审查和高利息。  数据显示,作为投资澳大利亚房地产市场金额最多的两个国家,中国和美国共向房地产经济投资了总计约655亿澳元。但中国和美国投资总值分别较前一年下降了84亿澳元和45亿澳元。  此外,商业和住宅房地产约占全部海外投资额中的33%,服务业以28%紧随其后,制造业、电力和天然气资源投资占21%。  瑞银集团最新的全球房地产策略调查显示,35%受访者表示,预计澳大利亚房地产市场在未来一年的表现不被全球投资者看好。

澳大利亚外资审查委员会(FIRB)最近公布的2016-2017年度报告(下称“年度报告”)称,2016-2017财年(2016年6月30日~2017年6月30日),澳大利亚继续保持对外资的吸引力。2016-2017财年,FIRB共审查通过了约1680亿澳元(约合人民币8000亿元)的商业投资项目(包括商业房产但不包括住宅房产),仅同比前一年下降了4个百分点。
但外国人赴澳大利亚投资住宅类项目的数据却出现了大跳水:从2015-2016年的720亿澳元下跌到了约250亿澳元,仅为前一年的约三分之一,缩水66%;投资申请项目数量也从约4万份下降到了1.3万。商业地产的投资则略降一些,从500亿澳元降到了440亿澳元。
由于住宅地产约占澳全部外资的13%,这块蛋糕的缩小导致通过澳大利亚吸收的外资总盘从前一年的2479亿澳元下降到了1930亿澳元,跌幅达22%。
中国作为澳大利亚的最大外资来源国,也在当地的房地产领域呈现出骤然降温的波动:2016-2017年中国人赴澳买房的金额缩水一半,从2015-2016年的约320亿澳元下降到约153亿澳元,减少了52%。
中国赴澳买房降温原因
年度报告专门就中国投资的变化给出了分析,提出自2000年以来,中国政府的“走出去”政策就开始鼓励企业赴海外投资,其出海投资额在2007年左右快速上升。根据中国商务部的数据,中国对外投资额从2006年的210亿澳元跃升到了2016年的1700亿澳元,增了7倍。但由于2016年底中国开始收紧外汇管制,这一数额迅速在2017年的前7个月下降为了只有572亿澳元。
该报告称,对澳大利亚来说,来自中国的外资金额整体下降,主要因为中国人在当地投资房产的金额下降了。而让中国买房客止步的,除了国内的外汇管制,还有全球经济形势不景气以及澳大利亚提高了外资审查申请费用等等。
2014年~2016年,澳大利亚房地产市场异常火热,受到了大量海外购房者的追捧,当地房价由此疯涨。为了调控楼市、降低当地人的购房压力,澳大利亚政府开始收紧对外资购房的管制。事实上,澳大利亚的法律此前就已规定海外公民不得购买本地现房,但由于监管不利,该规定并未严格执行。于是,2015年12月,澳洲房产委员会(The
Property Council)与房地产协会(Real Estate
Institute)提出,要把外资购房的申请费用提高到1500澳元,用来支持外资审查委员会增强执法力度。
2017年,当地政府还针对外国人购房在住宅类房产的使用情况和外国人在新建物业中的投资占比等方面出台了更严格的规定。
由于之前没有申请费用,即使最终只会购买一套住宅的海外投资者也会就多套住宅同时提出申请,通过审查的海外购房数额往往会比真实的投资高出不少。因此,年度报告认为,2016-2017年真实购房的金额下降幅度并不会像审查统计数据变化得那么夸张。
关于中国人赴澳投资商业地产的金额从500亿澳元下降达440亿澳元,年度报告认为,原因之一是中澳达成了自由贸易协定,因此中国投资者在购买价格低于10.94亿澳元的商业房地产项目时,不再需要向FIRB提出审查申请。
“2016-2017财年的年报覆盖了2016年下半年和2017年的上半年。这两个半年好像一个是白昼一个是夜晚。”
全球中文房源网站居外网CEO罗雪欣说,2016年下半年,中国人投资澳州房产进入白热化状态,但到了2017年上半年,资金外流管控、按揭管控及增收外国买家税收让中国人的购房热快速冷却。居外网的数据显示,2016年中国人对澳大利亚房产的咨询量同比上涨75%,但到2017年,咨询量同比减少了20%。
不过,即使购房数据明显下降,中国仍然是澳大利亚房地产领域(包括商业和住宅房产)的最大外资来源,来自中国的外资比其他任何国家都要多2倍:2016-2017年,中国在澳大利亚的房地产投资额约为153亿澳元,而加拿大和美国分别是73亿澳元和68亿澳元。
根据罗雪欣的观察,从2017年底开始,中国买房客对澳大利亚房产的投资又出现了回升迹象。居外网数据显示,中国人对澳洲房源的咨询量今年3月环比增长5.7%,
4月环比增长一个月增涨22.3%;今年第一季度的咨询量同比去年仍然低50%,但比前一个季度则已高出10%。
中国主要投资这五大产业
年度报告称,虽然同比下降了84亿澳元,2016-2017年,中国依然凭借总额达389亿澳元的9714个项目成为澳大利亚增速最快也最大的外资来源国。不过从投资存量来说,中国只能排在第五位,前四位分别为美国、日本、英国和荷兰。
中国投资者在澳大利亚投资的重点领域主要是五大类:采矿、制造、发电、油气以及商业地产。2017年4月13日,中国兖州煤业控股子公司——兖州煤业澳大利亚有限公司宣布终于通过了澳大利亚FIRB的审查,在经历了多次撤回后,被获准以大约160亿元人民币收购力拓公司的“联合煤炭”(Coal&
Allied Industries Ltd.),也创下了近年来中澳的最大并购记录。
2016-2017年,美国以265亿澳元的投资成为澳大利亚的第二大外资来源国,投资金额同比去年下降了45亿澳元。和中国的投资者不同,美国人更喜欢投资当地的服务业,比如对墨尔本港口联盟和港口及铁路集团的投资,当然也同样对澳大利亚的商业地产和采矿业颇有兴趣。
遭遇中美投资纷纷下降的同时,幸好排在第三位的金主——加拿大强势补位,为澳大利亚贡献了232亿澳元的投资额,同比前一年增加了57亿澳元。加拿大投资者最青睐当地的服务业、商业地产、制造和电力等。排在中国、美国和加拿大之后的三位,则是中国香港、新加坡和日本。

在国外的中国人到底有多土豪?看看澳洲人对中国人的评价就知道了。澳洲房产中介公司称中国人澳洲买房像买白菜
30年来所未见。

澳大利亚房地产中介公司McGrath Estate
Agents首席行政官说:“中国人的需求极其强大,我从来没有见过如此多的新买家蜂拥而入,”

瑞士信贷银行发布的一份报告估计,中国人一年花费约50亿澳元在澳大利亚购买房产,这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。据统计,2013年中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了59亿澳元,增幅达42%。

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澳门新葡亰app在线下载 ,图:2013年澳洲楼市中的国外投资额

华商移民表示,从投资和移民两方面综合考量,澳大利亚对于国人来说,是仅次于加拿大的选择,澳大利亚新南威尔士州(NewSouthWales)和维多利亚尤其受到中国人青睐。而如今加拿大投资移民大门关紧,澳洲无疑成了为大赢家。

但是正是因为中国人在澳洲购房的热潮,提高了中国人在澳洲置房的门槛。

11月27日,澳大利亚经济委员会向国会提交了一份关于外国人在澳投资房地产的报告。报告通过数据告诉民众,外国人,通过房地产中介大量购买澳大利亚房产,促使房价不断攀升,从而导致澳大利亚人无法负担高房价而被挤出房地产市场。

报告表达了不少澳公民对未来购买住宅压力过大负担过重的担忧。报告是应澳大利亚财政部部长乔·霍基的要求,历时7个月在全国收集调查数据整理而成的。

澳门新葡亰app在线下载 2中国人为何在澳洲买房越来越困难?11月27日,澳大利亚经济委员会向国会提交了一份关于外国人在澳投资房地产的报告。报告通过数据告诉民众,外国人,通过房地产中介大量购买澳大利亚房产,促使房价不断攀升,从而导致澳大利亚人无法负担高房价而被挤出房地产市场。澳门新葡亰app在线下载 3中国人为何在澳洲买房越来越困难?报告表达了不少澳公民对未来购买住宅压力过大负担过重的担忧。报告是应澳大利亚财政部部长乔·霍基的要求,历时7个月在全国收集调查数据整理而成的。澳门新葡亰app在线下载 4中国人为何在澳洲买房越来越困难?外国人推高澳房价澳大利亚央行数据显示,在2014年第三季度,海外投资者购买了澳大利亚17%的新建住宅和公寓。面对较低的购房成本以及大量的购房需求,澳房价将继续攀升。澳门新葡亰app在线下载 5中国人为何在澳洲买房越来越困难?目前,来澳大利亚购买房产的投资者大部分来自香港、中国内地、新加坡,购买的房产主要集中在悉尼北岸和墨尔本东区的城区公寓。此外,来自马来西亚、台湾以及韩国的买房者则看好东海岸城市的新公寓和房屋。珀斯(澳大利亚西边的城市)则吸引着来自南非的投资者,而昆士兰州东南地区则吸引着来自中东的购房者。澳门新葡亰app在线下载 6中国人为何在澳洲买房越来越困难?澳大利亚经济委员会提交的这一报告也试图证明外国人投资是推升澳房价的主要原因。从2013年来看,澳大利亚房地产市场表现尤为强劲,据澳大利亚统计局数字显示,主要八大城市的房价同期增长了9.48%。其中悉尼房价增幅最大为14.3%,珀斯第二,8.9%,墨尔本第三,8.6%。澳门新葡亰app在线下载 7中国人为何在澳洲买房越来越困难?不少专家认为,澳房地产市场的迅速发展得益于两个因素:低利率政策和国外投资者的涌入。澳大利亚的利率降到过去4年来的最低点,这预示着外国人来澳大利亚投资融资成本比较低。澳门新葡亰app在线下载 8中国人为何在澳洲买房越来越困难?中国人喜欢在澳买房对于中国人来说,澳大利亚已经成为中国投资者在全球资产配置中的首选地。2013年的澳大利亚房地产市场,来自全球不同国家的投资中,中国占了市场上的最大份额,大约59.3亿澳元,而2007年,这一数字仅为14.9亿澳元。投资额在短短的6年时间里翻了4倍。澳大利亚市场上约有12%的新建房屋被中国人购买。其中,悉尼和墨尔本是最受欢迎的投资城市,甚至有些住宅小区中国人的购买率达到了100%。澳门新葡亰app在线下载 9中国人为何在澳洲买房越来越困难?金融咨询公司(Credit
Suisse)的一份报告指出,2013年,悉尼大约18%的新建住房被中国人购买,而墨尔本这个数字大约是14%。经济委员会在报告中预计,到2020年,中国人在这两个地方的投资会达到440亿澳元。澳门新葡亰app在线下载 10中国人为何在澳洲买房越来越困难?与此同时,除了个人投资,中国房地产企业也纷纷走出国门,来澳大利亚投资买地。比如绿地集团已经开始在澳大利亚布局,将在悉尼建立新的地标,悉尼绿地中心项目总投资将达到4.8亿澳元。另一房地产企业——碧桂园已经投资了7300万澳元在悉尼购置土地并建造住宅公寓。澳门新葡亰app在线下载 11中国人为何在澳洲买房越来越困难?澳大利亚市场受到中国人青睐首先是因为中国房地产市场开始呈现一个下滑的趋势,市场中存在着大量的闲置房产,对房价泡沫化的担忧以及房地产行业投资回报率的降低,使得房产投资者加快了从中国市场撤离资金并寻求海外投资的速度。相对于欧美等国家的经济形势的不稳定和波动,澳大利亚的经济一直处于相对稳健的发展。特别是澳大利亚政府的低利率政策以及澳元的走弱,增强了投资者对其经济发展的信心并降低了海外置业者的融资成本。澳门新葡亰app在线下载 12中国人为何在澳洲买房越来越困难?高房价背离政策初衷为了避免外国投资推高澳大利亚房价,外国人来澳置产会遇到政策上的限制。澳大利亚法律规定:在澳外国人或者持有短期签证的人若想购买已建成住宅,需要向外管局提出申请,且只可以购买一处已建成住宅,并只能用于居住不能用于投资;若想购买全新住宅(未被开发商出售,且未被占用超过12个月)或者使用澳大利亚的土地建造住宅,也需要向外国投资审查委员会提出申请,且在审批后24个月内连续施工。澳门新葡亰app在线下载 13中国人为何在澳洲买房越来越困难?在澳留学生只能购买一处已建成住宅用于居住,且毕业离境后需要出卖房产。而报告指出,这些留学生毕业以后房产是否被出售,以及在海外投资者购买房产的过程中是否存在违法行为等问题,外国投资审查委员会并没有去做深入的研究和调查。政府也睁一只眼闭一只眼。澳门新葡亰app在线下载 14中国人为何在澳洲买房越来越困难?报告指出,澳大利亚政府的初衷是希望通过吸引外国投资来增加澳大利亚澳大利亚房地产市场供给并为澳建筑业提供更多的工作机会。而随着澳房价的不断攀升,海外投资者购买房产比例逐年增加,澳大利亚公民购房困难的现实促使澳大利亚政府不得不重新评估这些市场表现是否已经偏离了政策的初衷。澳门新葡亰app在线下载 15中国人为何在澳洲买房越来越困难?报告还指出,目前澳大利亚的房价收入比已经超出了历史平均值,最高达到了31.6%;同时澳大利亚政府缺乏详细的产权登记信息;外国投资审查委员会在行使其审查职责中也存在漏洞。然而负责审查外资的部门在制裁违法方面没有起到积极有效的监管作用,特别是针对外国人在澳大利亚买房中所涉及到的一系列违法行为。澳门新葡亰app在线下载 16中国人为何在澳洲买房越来越困难?全面监管外国购房者面对这些情况,经济委员会的报告向澳大利亚政府提出了12条针对外国人在澳投资住宅房地产管理的建议。经济委员会希望通过这些建议约束澳大利亚政府以及相关部门在对外资审查过程中保持更加负责的态度和透明化的管理。澳门新葡亰app在线下载 17中国人为何在澳洲买房越来越困难?这些建议的主要内容包括:建立全国土地产权转让登记制度,包括记录房地产购买者的身份(如是否是澳大利亚公民或者在澳大利亚拥有永久居住权利);经济委员会希望外国投资审查委员会可以看到外国人离境后在移民局中登记的信息记录,并要求外国人在离境澳大利亚3个月内须及时出售在澳购买的房地产。经济委员会还提议对每一项外国人房产交易收取1500澳元的申请费,这将在未来的4年里为政府增加大约1.6亿澳元的收入。对于违反相关规定的房屋购买者,律师、会计以及房屋中介都将面临相应惩罚,罚金由现在的8.5万澳元改为根据房产价值百分比浮动。此外,报告建议,在海外销售的房产必须同期在澳大利亚国内市场上销售。澳门新葡亰app在线下载 18中国人为何在澳洲买房越来越困难?值得一提的是,经济委员会提交国会的议案中最重要的一点就是房屋产权的登记,记录产权拥有者的身份状况。澳大利亚政府希望通过记录这些信息更好地监督市场交易,并惩戒企图帮助外国人违法置业的相关机构。这一报告中的建议如果被采纳,意味着在未来外资审查委员将和移民局共享资料,拥有外国投资者更多的信息,可以更便捷的查阅投资者的资料,更精确地统计来自不同国家投资者的信息。这一举措无疑更利于澳政府对来自外的投资者的监督和管理。澳门新葡亰app在线下载 19中国人为何在澳洲买房越来越困难?对于中国投资者来说,也将会面临着更加严峻地审查制度和管理流程,也在一定程度上促进国人在澳的投资更为谨慎和理性。

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