房地美、房利美离松绑再进一步?美财长称IPO是改革选项之一

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川普政府5日发布第一个正式改革住房金融体系的计划,并将过去11年来接受政府监管的房利美(Fannie
Mae)和房地美(Freddie
Mac)解除监管,并让两者保留更多获利。这项计划有许多广泛性的方案,但没有太多具体细节。对两个房贷巨头进行资本重组并重建5兆元的住房融资市场,将会是个漫长而复杂的过程,涉及多个利益关系人。计划指出,「这将解决金融危机最后一项未完成的事务,其方式是维持当前系统的运作、保护纳税人,并降低联邦政府在住房金融系统中的影响力。」这些都有赖立法和行政行动才能完成。虽然最终由联邦住房金融局(FHFA)来决定何时将房利美和房地美解除监管,但财政部计划通过
建议对企业进行资本重组的方法来进行。计划内容并不包括终结对房利美和房地美所有获利的上缴要求,这是财政部高级优先股协议的规定。相反地,该计划将允许两公司保留更多的获利,从而增加其资本缓冲。全面获利上缴是奥巴马
政府于2012年制订,取代2008年企业政府救助计划的上缴10%。根据最新财报,截至2019年第二季,房利美已向财政部支付1814亿元的股利,而房地美则已支付1197亿元。这些数字已超过金融危机期间财政部救助的1097亿元金额。财政部表示,在立法尚未完成的情况下,有必要保持财政部的优先股承购权。该计划还建议FHFA考虑增加房利美和房地美的资本缓冲,目前是保留获利的30亿元。提高缓冲额将减少支付给财政部的金额。但计划没有说明应该提高缓冲额的数量,也没有设定时间表。这项缓冲规定是在2017年底实施,当时的税制改革迫使房利美和房地美需要财政部资助。当时的FHFA主任瓦特(Mel
Watt)表示,新的缓冲额「足以应对每个企业正常业务过程中的收入波动」。现任FHFA主任卡拉布里亚(Mark
Calabria)表示,即使完全终结获利上缴财政部,也不足以让房利美和房地美通过
资本重组回到不受监管的状态。他说,「如果只是让它们保留获利,也就是停止上缴,那么仍将需要好几年的时间才有足够的资金独立,所以看来我们似乎必须找到其他筹集资金的方法,」「「财政部以认股权证方式持有80%的优先股。檯面上的选项之一肯定是公开发行,我们还不知道是否可行,但如果需要建立大量的资金,这必须是一个选项。」房利美和房地美过去几年获利丰厚,这要归功于它们向放款人收取较高费用、较高质量的贷款组合以及房价的整体实力。政府计划中没有提及解决房利美和房地美普通股的持有人问题。然而,对此计划的预期让这些股票在过去几周内飙升。关注“新海外”
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当房市在2008年开始出现史诗般的历史性自由落体时,抵押贷款巨头房利美(Fannie
Mae)和房地美(Freddie
Mac)面临破产。美国财政部在当年7月提供了救助计画,这是个聪明的决定,因为直到今天它们一直是政府的摇钱树。    房市在2008年崩盘后,房利美和房地美获美国财政部救助,直到今天它们一直是政府的摇钱树。  Cowen
Washington Research Group金融服务和住房政策分析师塞柏格(Jaret
Seiberg)说:“最令人惊讶的是房产市场不仅存活下来,而且还从危机中茁壮成长。”“政府的决定确实奏效。”  根据救助计画,联邦住房金融局(FHFA)将房利美和房地美列入政府监管机构,给了房利美和房地美生存所需的财务流动性,但也要求它们向财政部支付10%的股利。  2012年,财政部和FHFA修改了协议,财政部每季收取所有获利。2017年,财政部和FHFA同意允许房利美和房地美维持30亿元的资本额,然后将剩余的获利支付给财政部。  救助计画为美国政府带来可观的利润。到目前为止,房利美已上缴了1673亿元,而房地美为1124亿元。加起来,两个机构拿了政府1914亿元,但上缴获利2797亿元,净利达883亿元,而且还在继续增加中。  这笔钱由财政部统筹运用,减少了政府每年借支的数额。一些人认为,这就是为什么国会在改革抵押贷款市场方面进展缓慢,且不愿将两者从监管中解放出来的原因。
塞柏格说,“无限期监管是最大风险。”“没有人知道政府下一步会做什么,政治一直多变,保守派只想让政府摆脱住房,而民主党人希望更加强监管范围。”  他说,眼前的问题是现有系统运作良好,没有人愿意承担政治风险来改变它,“现在是该结束监管的时候了。问题是,如何做到这一点并没有共识,因此僵局只能持续下去。”

时隔十年后,金融危机中被美国政府接管的抵押贷款巨头“两房”,离“松绑”似乎越来越近。

今日,美国财长Mnuchin在日本G-20财长会议期间接受彭博社采访时提到,倾向于为房利美和房地美提供明确的政府担保;如果政府担保需要大量资本,房利美和房地美IPO是选项之一,可能会资产重组让它们上市,私人资本也是可能的另一选项;这将是住房改革计划的一部分。

上述媒体还表示,美国财政部预计将在未来几周内发布房利美和房地美的提案。该文件将指示财政部、住房和城市发展部为两房以及相关项目提出改革方案,并在实际可行的情况下尽快执行。

不过,投行Raymond James的分析师Ed
Mills则表示,“两房”上市还有一长串的准备步骤并未就绪,面临的问题包括:需要筹集大约2000亿至2500亿美元的资本储备、到底该交给美国财政部利润中的多少百分比、抵押贷款是否合格、以及作为政府资助的企业带来的种种问题……而这些问题意味着,“两房”距离上市至少还有三到四年时间。

“两房”是指房利美和房贷美,房利美(Fannie
Mac)全称联邦国民按揭贷款协会,房地美(Freddie
Mac)全称联邦住房按揭贷款公司,都曾是私人控股的住房抵押贷款融资机构。房地美和房利美规模巨大,曾在美国抵押贷款中占据至少40%的份额。

美国次贷危机爆发后,“两房”面临破产困境,于2008年9月被美国政府成立的联邦住房金融局接管。

2010年6月下旬,“两房”双双在纽交所退市,转入场外交易系统。“两房”在此前两年多的时间里,大部分交易日价格都在1美元以下。根据纽交所相关规定,如果一家上市公司的收盘价连续30个交易日低于1美元,并且半年后还没有改善,纽交所将要求其摘牌。

直到目前,“两房”的普通股和优先股都只能在美国场外市场交易。

2019年以来,就有媒体消息开始传出,特朗普政府希望终止美国政府对房利美和房地美的接管状态。“松绑”在即,也“两房”股价连续掀起上涨狂潮。截至6月7日收盘,今年以来房利美股价已经上涨200%,为2017年10月以来最高;房地美股价也录得类似涨幅,上涨了190%。

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“两房”变为“一房”?

今年3月,美国联邦住房金融局发布公告表示,房利美和房地美将从今年6月3日开始发布统一的抵押贷款支持证券。新规则允许正在组合抵押债券的市场参与者提供由房利美、房地美或两者支持的贷款。

这一举措旨在消除由房利美和房地美发行的债券之间的区别,从而改善市场流动性、减轻投资者风险、同时帮助控制抵押贷款成本。

由于房利美较大的市场份额和不同的审核标准,它所保证的抵押债券交易价格远高于房地美。因此,房地美债券相对缺乏流动性,这意味着他们传统上以可比较的房利美证券折价交易,而房地美长期以来一直向抵押贷款发起人提供补贴以推动市场份额。

FHFA认为,通过允许房利美和房地美TBA符合资格的资产池进入新的统一MBS,证券交易价值差异将减少,而TBA市场的整体流动性将得到提升。这将最终降低投资者风险并导致抵押贷款利率下降。

(华尔街见闻注:超过90%的机构MBS的交易量发生在远期市场,也被叫做TBA(to-be-determined,待宣布)市场。TBA市场的流动性很强、是用于交易机构MBS的远期市场。)

政府接管状态或将终结

美国财政部的纾困行动以购买“两房”优先股的形式,分别向房利美和房地美输送了1198亿和716亿美元的援助资金,两房则必须向财政部支付10%的利息。不过到2012年“两房”重新开始盈利时,财政部和美国联邦住房金融局又变更了分红条款,规定两家公司的绝大部分利润必须以股息形式交给财政部。

2017年,财政部同意两房保有30亿美元资金,但余下所有利润上交。由于两房早已还清了当初的救援资金,还让政府净赚了800多亿美元,并仍在源源不断地向后者输送现金,引发两房的原有股东不满,并多年起诉联邦政府要求为两房“松绑”。

奥巴马时期曾计划改革美国的住房融资体系,让私人资本在房贷市场中扮演更大的角色,向国会提交的改革初步方案是“逐步削减两房的规模,最终结束它们”,但国会一直没有通过相关提议。因此,自2008年次贷危机期间面临崩溃以来,直到目前,这两家由政府资助的机构仍处于被接管状态。

改革“两房”被特朗普政府列为优先事项。

今年,3月27日,白宫发布的新闻稿称,美国总统特朗普签署了一份关于联邦住房金融改革的备忘录,指示相关机构制定住房金融体系改革计划,目标包括结束对房地美和房利美的政府托管,加强对他们的监管;促进住房金融市场的竞争,通过保留30年期固定利率抵押贷款,建立一个鼓励可持续房屋所有权以及结束政府救助保护纳税人的计划。

有分析预计,“两房”在“松绑”后将进行重组,可能会剥离一部分原先的特权,但保留大部分业务,同时将整个市场向新的竞争者开放。“两房”仍将受到美国政府的掌控,直到由私人资本支持的竞争者赢得住房抵押贷款市场的份额,但这个过程可能历经多年。

*本文来自华尔街见闻(微信ID:wallstreetcn)。开通华尔街见闻金卡会员,马上领取2019全球市场机会。

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