柬埔寨地产投资热需冷看待

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过去几年里,柬埔寨房产市场开始增大规模,越来越多的中国投资者在柬埔寨进行房产投资。在金边、暹粒、西哈努克、波比、巴域等多个城市,随处都可以看到正在施工的建筑工程,这种绝大的变化,主要受到大量资本投资的推动,其中重要组成部分就是中国。仅仅金边,跟据最近柬埔寨金边的一份《金边第四季度公寓市场情况报告》来看,有8个公寓项目即将完工,完工将会为公寓市场
提供2234套公寓,公寓数量上涨将近19%,此外还有6个在建项目,如果完成将会提供近2200套公寓,这些公寓主要针对的是中端市场。尽管供应量增大,但是租金和房价仍然涨势凶猛。柬埔寨GDP增长率为东南亚地区第一,随着房地产行业的迅速发展,柬埔寨居民有望快速摆脱贫困,越来越多的居民收入也得到增加,进一步产生住房需求。房价也在飞速上涨。越发达的地区房价增速越快。尽管如此,柬埔寨相对于邻国,房价还是相对亲民。也有一些专家预测,柬埔寨房地产可能会出现崩塌,但是无论是支持还是不支持这种观点的专家,都有一种共识,那是柬埔寨房地产行业正在逐渐步入正轨,发展方向也很正确。在未来5年内,房地产行业增长主要将会体现在公寓排屋项目、外国直接投资项目,也会带来地价上涨,土地供求同步增长。Huttons
CPL的首席执行官Soth
Virak认为,柬埔寨国内政局较之前十分稳定,增强了海外投资者的信心,前不久更是尘埃落定了的大选,确定了柬埔寨人民党将继续当政。他说,“他说政策的稳定将会使房地产行业未来五年继续稳定发展。”Virak显示同时分析到,开发商在选择投资一千,会跟据当地经济发展状况,社会稳定,科技发展情况等因素多方判定,而政局稳定则是房地产行业选择投资的前提条件。CBRE的助理总监James
Hodge也有相同看法。他说,柬埔寨房地产行业将会发展到市场的各个层面,结构将会变的更加完整和丰富,客户选择更加自由。楼盘的质量将会媲美东盟地区的其他更发达的经济体。关于市场供给侧,Virak先生则表示,
“市场预计每年会有1,000万平方米的新增房源。” James
Hodge也赞同Virak的预测。“各行各业的供给都在增长,总体经济只要保持在发展的轨道上,预期增长的态势就不会改变。”
James
补充说,“新项目的发布,数量上不会太多,但个体项目的规模在扩容,特别是因为中国一些大型开发企业已在本地立足,并创立他们的品牌系列。需求方面,两位行家也认为需求在短期内没有放缓的可能。Virak说,柬埔寨本地居民和外籍常住者都会是购房的主力军,中低端的楼盘项目会有广泛的市场,增长潜力很大。按照James的说法,接下来的五年,市场的供需两侧都会由本地人和中国人支撑,这两股购买力将是推动柬埔寨房地产的主力军。James还讲到“制造业和基建项目仍然由海外投资者主导。”James的看法也得到Virak的支持,他说,柬埔寨房地产业在未来五年里,将由中国投资者唱主角,日本、韩国、马来西亚和越南的投资人也会同台效力。通过供给和需求两个方面,Virak和James都对柬埔寨房地产行业保持乐观开发,并相信未来五年柬埔寨会吸引更多投资者。

金边放假涨幅与其他国家相比,柬埔寨的房价涨幅率最高,在整个东南亚国家中居于首位。

然而,众多利好之下,投资柬埔寨房地产市场仍有许多风险因素需要考虑。虽然日益红火的中资企业和地产项目带动了柬埔寨当地的市场和就业,但是居高不下的房价完全超出了当地大多数人的购买力正在困扰着柬埔寨人,此外,一些中国投资商因经营不善造成“烂尾楼”,也在当地引发一些争议。

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外国资本大量进入柬埔寨房地产市场,除了《外国人持有产权法案》提供的产权优惠外,柬埔寨的外汇政策也是一大推动因素。柬埔寨的外汇政策是100%开放的,相对于其他国家严格的外汇管制,柬埔寨的外汇政策自由度具有相当大的吸引力。孙清芮表示,以首都金边为例,目前的地价涨幅约为15%,租金涨幅约为6%至8%,而且整个金边的可出租公寓远远少于常驻外籍人口,配合上开放的外汇政策,在柬埔寨投资房产有着巨大的收益回报率。

05、金边地产未来几年的发展状况

近年来,柬埔寨成为东南亚地区经济发展的一大亮点,被称为“亚洲经济新虎”,未来5年柬埔寨的经济都将维持7%左右的增长。和日新月异的国家发展一样,柬埔寨房地产行业也在经历着一场“地动山摇”般的变革。

全球房地产五大行之一CBRE的助理总监James
Hodge在表达对柬埔寨房产市场的观点时表示:

柬埔寨楼市火爆的开端始于2010年5月。在此之前,柬埔寨的房地产投资寥寥无几。因为外国人无法在柬埔寨获得房产产权,大量的外资只能望“房”兴叹,而仅仅依靠柬埔寨本国的有限资本和人口又无法带动房地产市场。2010年5月,柬埔寨政府推出《外国人不动产产权法》,规定外国人和本国人一样享受柬埔寨房产的永久产权待遇。同时,柬埔寨也没有过多的奢侈税费。而与东南亚其他国家相比,柬埔寨还有一大优势:使用美元交易。这对于海外市场而言,无疑增加了房产价值的稳定性,新加坡、中国台湾、韩国、日本的“淘金者”纷纷来到柬埔寨投资置业。

商业地产租金: $ 40 /㎡

澳门新葡亰app在线下载,近年来,柬埔寨房地产市场堪称“爆炸式”增长。以首都金边为例,到今年年底,金边市每平方米售价超过3500美元的豪华公寓数量将达到近2.3万套,比年初翻了两倍还多,而2020年预计达到3万套。豪华公寓只是一个缩影,整个金边随处可见紧张忙碌的商业楼盘施工现场。以金边、西港为代表的柬埔寨不少城市房价正在不断攀升,相较于前几年增值幅度达到了35%,金边的房租回报率约为8%,房价每年上涨约20%。

在接下来的一到两年中,随着金边众多大型购物中心的相继落成和投入运营,商业地产竞争压力将不断增加,预计空置率将有小范围的回升。

柬埔寨房地产网中文总监孙清芮告诉《环球时报》记者,尽管柬埔寨房地产市场还有诸如新加坡、韩国等外资,但中国资本毫无疑问是领头羊,“和两年前相比,我的一个直观感受就是,金边多出了大片大片的绿地,那些都是中国企业开发的房地产建案项目。”

那么,助长柬埔寨房地产行业欣欣向荣的主要因素有哪些呢?

据柬埔寨国土规划和建设部的报告显示,2000年到2017年9月,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额共42.97亿美元,其中中资公司拥有110个项目,总投资额为16.56亿美元,是柬埔寨房地产行业第一大投资来源国。

现阶段的金边房产市场正处于蓬勃发展的上升阶段,金边公寓住宅项目、商办项目、多功能等项目大量在建或规划中的房产项目,为当地房产市场持续添瓦加砖。

孙清芮认为,炒房价、烂尾楼这些问题,各国投资方都有,并非是中国的“专利”,但往往是中国资本引起的争议最大,究其原因,恐怕在于一些中国企业商业流程执行不规范、不遵守当地法律法规。孙清芮表示,对于占外资比例很大的中国投资者来说,一定要遵纪守法,尊重当地的民风民俗,这不仅是维护中国投资方的名誉,也是维护中国的形象。

预计2018至2020年,柬埔寨的GDP增速将持续增长并维持在7%左右。

彻底改变了柬埔寨房地产市场的,是2016年开始大规模到来的中国资本。2017年,外资对柬埔寨投资总额达到了52亿美元,比2016年的36亿美元多了大约44%,这其中中国投资就达到了14.3亿美元,占比27%,是第二名新加坡的近6倍。

旅游行业带来的大量人流和资金流是促使房地产行业发展的重要因素。据数据显示,2017年前10个月柬埔寨创下了500万游客的历史新高,截止2017年底,全部入境游客达到了560万,同比上涨11.8%。

到2018年第二季度金边公寓市场又再一次实现两年来的稳固增长。

金边房屋空置率据数据显示,截止到2018年第二季度末,金边房产整体空置率在跌倒了10%以下,创下至2008年以来金边房产空置率的新高。

与越南、泰国等邻国相比,金边的土地价格相对较低,而低价格对于投资者来说自然更有吸引力。

金边公寓市场供应情况

最新金边房产指数高端公寓房产均价: $ 3,211 /㎡

他认为,柬埔寨本地居民和外籍常住者都会是购房的主力军,中低端的楼盘项目会有广泛的市场,增长潜力很大。

根据《2018一带一路十国房产投资数据报告》,在“一带一路”沿线的十国中,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅位列第一名!

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“玮鸿海外”作为一个以泰国为主的海外不动产投资咨询平台,专注海内外房产投资咨询11载,总部设在广州CBD核心商业区,海外直设公司,同时遵循大陆与境外分公司联动的一站式服务模式,致力于海外房产的投资买卖和后续房产维护,整合全球优势资源,为客户提供“更具升值潜力、更安全”的海外投资置业项目。

商业银行一年的的定期存款利率介于1.25%至5.25%之间,在金边黄金地段住宅的租金收益率在5%至6%这个范围内,办公室房产的收益率在6%至9%这个区间范围内。

高回报率之下,使得越来越多的投资者将目光放到这一领域中来。

从1994年至2016年,柬埔寨的GDP增长率达到7.63%,2005年更是创下13.3%新高度,GDP的高速增长使柬埔寨跃升为东南亚发展最快的国家之一。

公寓租金: $ 14.3 /㎡

01、GDP的快速增长

办公室租金: $ 25.5 /㎡

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2018年第二季度,约2000个新的住宅单位进入了市场,使得金边的整体公寓供应量达到11,830套,
季度环比增长20%。超过80%的新建公寓位于金边的热点区域Chamkarmon区。

在这些因素的推动下,柬埔寨首都金边的房价、租金正在实现着稳步的迈进。

2016年外国游客数量同比增长了10%,其中游客的主要来源为亚洲国家。

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2018年对于柬埔寨来说绝对是不平凡的一年,柬埔寨的房产市场在这一年迎来了爆发式的增长,越来越多的投资者将目光放到这个冉冉上升的东南亚国家。

03、“一带一路”的影响

金边租金回报率
数据显示,目前金边四类主要房产(住宅、办公、商业、工业)的平均租金回报率在7.6%左右,溢价率达到3.6%,超过过去一年的定期存款汇率。

据世界银行近期权威数据来看,柬埔寨已经从低收入国家迈入中低收入国家行列,建筑行业及服装产业已经成为其主导行业。

04、快速发展的旅游业

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如今柬埔寨经济飞速发展,吸引了众多投资者和外来人员,越来越多的本地居民也因为房地产行业的发展摆脱了贫困,在此基础上房屋的需求量在不断增加。

“柬埔寨各行各业的供给都在增长,总体经济只要保持在发展的轨道上,预期增长的态势就不会改变。”

2012年以来,金边的地价以平均每年6.6%的增幅上涨。地价上涨的幅度越大,房价就越高。

中国将大量资金投入到柬埔寨基础建设上,助力柬埔寨从低收入国家步入中等收入国家行列。在这样的契机下投资柬埔寨房地产行业是最佳的选择。

中国“一带一路”政策对沿路国家具有深远影响,而柬埔寨是“一带一路”下受益最多的国家之一。

02、金边地价的不断上涨

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