澳门新葡亰手机版多伦多是北美房屋泡沫风险最高的国家

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关于美国房地产市场,有一条好消息:房价不太可能像2006-09年历史性崩盘时那样暴跌。在上一个繁荣时期,购房者、贷款人和建筑商都被投机活动席卷,即使有大量新房子进入市场,房价还是飙升。但是,这种不可持续的组合在今天并不存在。Bankrate.com首席财务分析师格雷格•麦克布莱德(Greg
McBride)表示:“我认为,即使是在地方层面,崩盘也不可能发生。”美国并没有走向另一场萧条,而是仍然在感受上一次萧条的影响。过于激进的房屋建筑商已经破产,幸存者对投机买卖持谨慎态度。依赖借款的小型建筑商即使愿意,也不能增加建设成本,因为银行不同意贷款。尽管自2009年初的谷底开始逐渐回升,美国单户住宅的建造率仍低于上世纪60年代初的水平,而当时美国的人口还不到现在的60%。美国单户住宅开工数据来源:美国统计局不是住房供应过剩,而是没有足够的在建房屋,这将把房价推高到许多美国人无法承受的水平。Zillow集团的高级经济学家Aaron
Terrazas说:“我们的住房不足。”低失业率加剧了劳动力短缺,这使得雇佣工人变得困难。“Not-in-my-backyard”(不要在我家后院)的分区规定加剧了本已不多的建设用地的问题,开发商声称,监管正在推高成本。去年3月,全美房屋建筑商协会向国会表示,涉及含铅油漆、濒危物种和工人安全的法令太过严苛了。美国住房负担能力指数数据来源:全国房地产经纪人协会供应紧张导致房价稳步攀升。在一些城市,拥有一套房子简直是遥不可及。在洛杉矶和旧金山地区,去年12月的房屋销售量是2007年最后一个月以来的最低水平。在曼哈顿,一套共管公寓的中间价最高已经达到了约100万美元。那些想买房的人被迫继续租房,和父母住在一起,或者搬到有更多库存、价格更低的地区。12月成屋待完成销售下降9.8%,为2013年12月以来最低。泡沫通常涉及过度建设,在其他国家和地区风险更大。在瑞银集团(UBS
Group
AG)去年公布的全球房地产泡沫指数中,香港排名第一,慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹、伦敦、斯德哥尔摩和巴黎紧随其后。旧金山是美国唯一进入前十名的城市,排在它后面的是的是洛杉矶、纽约、波士顿和芝加哥,而芝加哥是全球唯一房价被低估的城市。该指数考虑了房价收入比和房价租金比等因素,以确定市场的泡沫程度。瑞银全球房地产泡沫指数数据来源:瑞银瑞银全球财富管理公司美洲房地产投资策略负责人乔纳森沃罗申表示,即使在美国之外,也没有太多投机性建筑。
“没有人会问如果价格下跌会怎样,这种在泡沫时期的问题”他说。
“今天有人提出更好的问题。”更严格的监管已经结束了一些危险的做法,比如无证件贷款,这种贷款让人们住进了他们负担不起的房子。首付要求大多较高。这些变化加大了人们买房的难度,这未必是件坏事。当政府控制的抵押贷款购买巨头房利美(Fannie
Mae)最近对住房贷款机构进行调查时,只有1%的人将销售疲软归咎于信贷和承销标准收紧,48%的人认为是“供应不足”。政府仍在清理破产前不良贷款造成的混乱局面。美国司法部(U.S.
Department of Justice)指控包括Quicken Loans Inc.和Freedom Mortgage
Corp.在内的许多公司不恰当地承销了联邦住房管理局(Federal Housing
Administration)的贷款,并在借款人违约后申请政府保险。(自由抵押贷款在2016年结算了1.13亿美元,Quicken称这一指控为“勒索”,正在法庭上与之斗争。)2018年,抵押贷款利率上升也抑制了市场。虽然强劲的经济增长为更多的人提供了购买所需的资金,但这也导致美联储(Federal
Reserve)提高了利率,从而推高了抵押贷款的价格。LendingTree
Inc.首席经济学家卡普菲兹(Tendayi
Kapfidze)说,利率上升还会减少待售房屋的库存:如果人们的下一笔购房抵押贷款成本更高,他们就不太愿意搬家。1月30日,联邦公开市场委员会(fomc)表示,将对进一步加息保持耐心。到2019年,这只会被视为乐观。本文来源Bloomberg,由新海外编译。

瑞银集团(UBS)年度《2019年全球房地产泡沫指数》报告显示,北美有七个城市面临潜在的房地产泡沫风险。多伦多位居第一,其次是温哥华。

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该研究调查了全球24个主要城市,并分析了与收入,抵押贷款变化和建筑水平相关的租金价格。数据显示,某些市场被正确估价,而另一些市场则被高估了
-这意味着它们可能正朝着潜在的房屋崩盘迈进。

这是房地产行业和房屋建筑类股票的最好年景,但这可能也就是它能达到的最好状况了。

根据泡沫指数得分对城市进行排名,以表明它们是否处于低迷状态(得分低于-1.5),被低估(-1.5至-0.5),公允价值(-0.5至0.5),被高估(0.5至1.5)或泡沫风险(
1.5)。

房屋建筑商信心满满之际,11月房屋开工数超过预期,这使得房屋建筑类股接近52周高位。

多伦多:全球第二高估的住房市场

但在房地产市场欣欣向荣的表面之下潜伏着麻烦。美联储降低抵押贷款利率的政策同时也推高了房价,使得购房成本更高,而不是降低。

多伦多现在是全球第二高估的房地产市场,泡沫指数得分为1.86,仅次于慕尼黑的2.01。在这项研究的所有北美城市中,多伦多是率先遭受房屋倒塌风险的城市。该城市的生活成本飙升,房地产价格在2000年至2017年期间几乎增长了两倍。

可以肯定的是,这不是大多数经济学家所预料到的。2019年,住房和整体消费支出一直是经济增长的一个有利因素,并且这种情况将持续到2020年。

根据彭博社(BNN
Bloomberg)的数据,所有类型房屋的基准价格在9月份同比均上涨5.2%,是21个月来最大的涨幅。供应下降导致价格上涨;有效挂牌数量下降了14%。多伦多的房屋平均价格在9月份上涨了5.8%,达到843,115加元,是今年以来的最高价。

“美国房地产业在2018年经历了一段艰难时期,因为四年加息进程和利率水平上升对该行业的影响存在滞后效应。2019年情况发生了逆转,而这一滞后影响将持续到2020年。”Strategas
Research经济学家唐·里斯米勒(Don Rissmiller)和埃里卡·哈里·康普(Erica
Halie Comp)在一份研究报告中写道。

对可负担性的担忧和有限的新建筑促使许多买家观望。因此,由于收入和需求落后于不断飙升的房屋价值,未来几年多伦多房地产市场将面临房屋崩盘的风险。作者在报告中指出:

这对整体经济来说是一件好事,因为房地产行业是影响经济的关键摇摆因素。Macro
Intelligence 2 Partners首席经济学家朱利安·布里格登(Julian
Brigden)表示,在金融危机之前,新屋开工数和美国国内生产总值(GDP)增速一直非常接近。但在此前繁荣期过后的萧条之后,房地产市场在漫长的经济扩张过程中已经落后了。

像在温哥华一样,地方政府出台了外国购房者税,租金控制和更严格的抵押贷款标准,以应对日益恶化的负担能力。最终,在过去四个季度中,住房市场的狂热减弱了,通货膨胀调整后的价格停滞了。

“好消息是,在从危机后最低点爬升了十年之后,新屋开工数再次接近GDP增速。但问题是,接下来会怎样?”他在一份客户报告中写道。

尽管采取了所有这些措施,瑞银认为,由于供应减少,抵押贷款状况改善以及加元走软,短期内不太可能进行重大价格调整。

在新的一年里,房地产将继续成为经济的利好因素。30年期固定按揭利率约为3.75%,较9月初约3.5%的低位有所上升,但远低于2018年5%的高位。

温哥华:第六名

然而,布里格登指出,表面之下还有一些问题。由于美联储多年来的宽松政策,房价已经被推到“高得吓人的水平”,从周期低点上涨了大约三分之一,新房价格达到31.6万美元,现房价格达到27万美元。更高的房价意味着更高的首付额,因为零首付抵押贷款的日子早已一去不复返。从月度固定开支的角度看,较低的抵押贷款利率和较高的房价并没有什么不同。

温哥华有1.61的泡沫指数得分-这是该第六最被高估的房地产市场在世界和第二最被高估的中北美。该市的情况与多伦多相似,价格飞涨,需求不足。官员们推出了空置费和外国买家税,以抑制可负担性的问题,但市场没有迹象表明有加速迹象。

例如,对于一笔20万美元的30年期固定利率贷款,假设利率为5%,那么每月支付的利息和本金为1073.64美元。按3.5%利率计算的24万美元贷款,每月本息为1077.71美元。(这还不包括大多数购房者每月扣除抵押贷款利息后缴纳的税款。考虑到联邦政府对州和地方税种的扣除额限额为1万美元,再加上已婚夫妇标准扣除额的升高至2.4万美元,对于许多购房者来说,偿还抵押贷款的税后成本高于2017年《减税和就业法案》颁布之前的水平。)

同样,瑞银(UBS)得出结论,由于地区住房供应的增加和价格比十年前高出75%,温哥华也不大可能发生转变。但是,有吸引力的融资条件可以减少下行风险;自2016年以来,加拿大银行首次降低了合格抵押贷款利率。

布里格登接着说,其结果是,即使抵押贷款利率下降,“但住房价格如此昂贵,以至于负担能力仍然是一个关键问题。”从大局来看,抵押贷款申请数量仍然保持在过去几年大幅波动范围之内,甚至自2019年夏天以来上升了7%。

此外,据《金融邮报》报道,9月温哥华基准价格较上年下降7.3%。与八月份相比,下降了0.3%。

这反过来可能意味着,房地产活动最乐观的情况是停滞不前。在这种情况下,目前基于低基数的30%的房屋销售增速可能会逆转,并最终转为负值。

5个其他北美城市有房屋倒塌的风险

这对房屋建筑类股来说是个坏消息,它们盈利增长可能更加艰难。2019年的涨势中,它们也算得上是股市明星。布里格登指出,SPDR标准普尔住宅建筑商ETF(XHB)2019年迄今为止的涨幅比标普500指数高出约20%。

北美其他五个城市也有房屋倒塌的风险:

在2018年第四季度遭受重创之后,房屋建筑商ETF在2019年强劲反弹,上涨50%并接近2018年1月和2006年危机前的高点。但布里格登发现,这种相对领先的优势似乎已经在10月底结束了。2018年第四季度低迷业绩过后,盈利更容易取得大幅增长;但在2020年,这种轻松得来的同比涨幅会难以实现。

旧金山(泡沫指数得分:1.15)

“实际上,考虑到春季(同比)增幅可能降至零甚至负值的风险,我们不禁想起该指数在2018年的表现。那时,经过1月的乐观情绪高点之后,它连续下降了11个月,直到圣诞节。累计35%的跌幅不仅抵消了2017年的全部涨幅,而且还低出更多。”布里格登写道。

洛杉矶(0.99)

“这带给我们一个根本性问题::美联储政策的不足之处在于,它归根结底只是推高了资产价格。尽管理论上有可能无限推高股票等金融资产的价格,但对于现实世界的资产而言,决定其价格涨跌的是负担能力。”他总结道。

纽约市(0.5)

更高的股票价格让每个人都更加富有,但是更高的房价则是一把“双刃剑”。房价上涨使房产所有者更加富有,但也给那些在高成本地区寻求住房的人设置了巨大的障碍。只要问问旧金山、纽约或温哥华地区的人就知道了。

波士顿(0.36)

市场会发挥它应有的作用,使较高的房价回归到合理水平,同时不可避免地造成社会影响。然而,房屋建筑商股票不太可能避免这种影响。与此同时,经济增长的支柱之一可能会衰弱。

芝加哥(-0.77)

翻译 | 小彩

芝加哥是唯一一个被低估的城市。尽管市中心已经有了一定的增长,但价格却比2006年下降了25%以上。尽管这里的负担能力不是问题,但就业增长缓慢和人口下降可能会导致市场停滞。

版权声明:

《巴伦》(barronschina)原创文章,未经许可,不得转载。英文版见2019年12月18日报道“Low
Mortgage Rates Don’t Help if Houses Are Too Expensive”。

(本文内容仅供参考,投资建议不代表《巴伦》倾向;市场有风险,投资须谨慎。)

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