香港楼市凉了?11月住宅销售同比腰斩

最近关注香港楼市的人应该都知道,香港房价已经连续两个月下滑了,诸多迹象表明,全球最牛的楼市之一——香港楼市或许真的凉了。  刚刚,香港特区政府的一项数据显示,香港楼市凛冬已至,这一全球房价最高的城市正经历一波楼市大幅回调。  香港11月住宅成交量、成交金额双双腰斩  12月4日,据香港土地注册处数据,香港11月住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。  从楼宇买卖合约数据来看,从今年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期5个月的下行趋势。11月的合约数据无论是同比和环比,都出现大幅下降。  上周,据美联物业数据显示,香港11月新屋销售已跌至2016年第一季度以来的最低水平;而10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,剔除假日因素后,已经降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,仅为9月份的一半左右。  与此同时,中原城市领先指数(Centa-City
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Index)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看,房价已经下跌了约5%。  分区域看,香港岛环比上月下跌3.01%,九龙环比下跌5.3%;新界(东)环比跌1.93%,新界(西)环比下跌4.27%。  楼市遇冷的其它迹象:地王流拍、买家毁约  除了近两个月的房价环比下跌、成交量萎缩,稍早前的地王流拍、买家毁约等现象的出现,也说明香港楼市“秋风瑟瑟,寒冬已至”。  10月中旬,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一平米的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。  与此同时,毁约退房事件不断增多。  据香港房地产信息网站Data
elements数据显示,今年截至10月底,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。  今年违约楼盘的成交价,从490万港币到3980万港币不等,意味着选择违约的购房者,需要交纳25万至200万港元的违约金。  这些业主,宁可损失数十万到数百万港元不等的定金,也要毅然退房,表明买家对楼市的认知正出现重大转变。  地王流拍、买房毁约、成交量大跌之后,房价开始回调只是一种必然的“结果”。  香港财政司司长曾警告:楼市风险将上升  华尔街见闻10月曾提及,香港财政司司长陈茂波撰文表称,展望明年,利率继续上升无可避免。虽然美联储已八次加息,但美国的实质利率近十年才刚回复正数,加上经济向好,预期美国的加息会持续进行。  陈茂波表示,这对美元汇率和全球息率都有影响,对一些发行美元债较多的新兴市场来说,挑战不少。而香港超低息的年代,不但结束,可能还会步入逐步加息,资产市场的风险不能忽视。  他还曾警告称,正在供楼的市民,不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前,本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率,置业人士的供楼负担将会加重。  香港金管局此前曾暗示,将结束长达10年的超低息环境。  2018年二季度以来,金管局多次买入港币投放美元,香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币,港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛,与美元利差也在缩小,从而稳定了港币汇率,港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。  但全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格。香港的中长端贷款利率和短端政策利率是高度相关的,在短期港币利率一次次触及近10年新高后,汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。  9月,香港最优惠贷款利率上调至5.125%,住房贷款利率也创近10年来最高值,对高企的房地产价格构成直接的压力。  买家负担能力不可持续,机构纷纷看空  从2003年以来,香港房价几乎就“只涨不跌”。过去15年来,香港楼市走出超级长牛,本港房价翻了6倍。这也使香港的房价收入比冠绝全球,让普通工薪阶层难以企及。  根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数(此排行榜仅考察发达国家和地区的房价负担水平)显示,香港房价收入比为19.5,也就是说需要一个香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能买起一套房。香港也连续八年斩获“全球房价最难负担城市”桂冠。  普通的香港工薪阶层,除非有较高的月收入,才有可能考虑买房的事情。否则,大多数年轻人会选择一直租房或在家和父母居住。  超低息环境的结束、高企的房价和不可持续的买家负担能力,使得机构纷纷看空未来的香港楼市。  高盛集团在上周一发布的一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。  里昂证券此前发布研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。  花旗近期也发表研究报告表示,自2016年3月低位以来,楼价累升已达47%。但以基本面情况估算,预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整,也会触发住宅楼价下半年回调;标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。  野村香港房地产股票分析师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。  香港耀才证券甚至预计,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

最近3个多月以来,过去十五年间房价翻了5、6倍的全球最牛楼市——香港,已经彻底凉凉了。刚刚,香港特区政府土地注册处公布的一项数据显示,香港楼市自11月住宅销售遭遇腰斩之后,12月销售量再度暴跌,住宅成交额也腰斩。香港11月住宅成交量暴跌6成,成交金额腰斩香港土地注册处数据显示,12月全港住宅销售总额仅为241亿港元,而去年同期为520亿港元,同比下降53.7%。成交量方面,全香港12月住宅销售量大减至2060套,去年同期为5337套,同比下降61%,较11月环比也出现21%的断崖式下跌。从楼宇买卖合约数据来看,2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比,都出现大幅下降。不光是住宅楼宇,香港所有楼宇买卖合约数目也同步进入为期半年的下跌趋势。房价指数已较高点跌近8%追踪香港房价最权威的中原城市领先指数(Centa-City
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Index)显示,截至12月28日,香港12月房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%;而11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。与2018年8月17日的峰值188.64对比来看,香港房价指数已经下跌了约7.56%。根据中原城市分区领先指数显示,香港的不同区域中,房价跌幅最大的是新界(东),环比上月跌幅高达4.67%,新界(西)的环比跌幅也高达2.53%;九龙半岛的跌幅为1.88%,香港岛环比则微涨0.14%。除了房价下跌、成交量和成交金额腰斩等现象,稍早前的地王流拍、买家毁约也已暗示了香港楼市寒冬已至。2018年10月中旬,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一平米的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。与此同时,毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站Data
elements数据显示,2018年前10个月,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。违约楼盘的成交价从490万港币到3980万港币不等,选择违约的购房者需交25万至200万港元的违约金。即便如此,宁可损失定金也要毅然退房,表明买家对楼市的认知正出现重大转变。上述现象同时出现后,各大机构也纷纷看空未来的香港楼市。高盛集团在一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。香港耀才证券甚至认为,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。此前香港特首放话:不会救楼市香港楼市成交量腰斩、房价开始大幅回调,香港楼市彻底歇菜的迹象频现。但即便这样,港府也并不打算救市。香港特别行政区行政长官林郑月娥12月在出席《信报》及新城财经台主办的香港经济峰会2019时发表演讲称,近月楼市向下调整,但远远未能抵消2018年年初至今的升幅。她说,若有人幻想政府会出招救市,大可悭番(省省吧)。林郑月娥称,楼市下跌有人认为是坏事,但她认为是好事。她援引香港差饷物业估价署资料显示,自8月份物业价格跌3.7个百分点,但认为较年初、以及她上任以来,这些跌幅仍未抵消过去的升幅。其实在香港特首就楼市下跌发表不救市的讲话前,另一位特区政府高官就曾频繁对楼市下跌做出预警。2018年10月,香港财政司司长陈茂波撰文表称,展望明年,利率继续上升无可避免。陈茂波表示,这对美元汇率和全球息率都有影响,对一些发行美元债较多的新兴市场来说,挑战不少。而香港超低息的年代,不但结束,可能还会步入逐步加息,资产市场的风险不能忽视。他警告称,正在供楼的市民,不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前,本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率,置业人士的供楼负担将会加重。香港金管局此前也曾暗示,将结束长达10年的超低息环境。2018年二季度以来,金管局多次买入港币投放美元,香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币,港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛,与美元利差也在缩小,从而稳定了港币汇率,港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。但全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格。去年9月,香港最优惠贷款利率上调至5.125%,住房贷款利率也创近10年来最高值,对高企的房地产价格构成直接的压力。

香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、准地王流拍、违约率急升之后,再次遭受重磅打击。据美联物业数据显示,10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,剔除假日因素后,已经降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,仅为9月份的一半左右。

澳门新葡亰手机版 ,分析人士称,促使买家退缩的原因除了难以负担的房价,还有对经济的担忧。据调查显示,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警,香港楼市的拐点或来得比预想更早。

楼市降温迹象明显

截至7月底,香港楼价已连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%,香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担的城市之首。但今年8月以来,香港银行业开始加息,香港楼市开始出现了降温的迹象。

11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示,香港楼价由8月开始回落,近月成交量明显减少,一手及二手成交量合计共跌48%。

事实上,此前香港房价已经出现了下跌的迹象。据中原地产10月发布的报告显示,在截至10月初的12周内,被视为香港楼市参考指标的蓝筹盘的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日,嘉湖山庄的一套面积为442平方英尺的两房,以456万港元成交,相比同类型单位的最高成交价,降价幅度已经超过22%。与此同时,豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交,卖家持有该房产将近四年,此时成交账面亏损6万港元,但算上税款及佣金支出,亏损约68万港元,为区内首宗流血出售案例。

房价出现下行趋势,不可避免的带来了大规模的违约潮爆发。香港的新房交易,需要支付5%的定金。数据显示,从年初到10月底,香港新房交易中,已发生36起违约案例,而2007年全年仅有9起,数量增长了3倍。今年违约楼盘的成交价,从490万港币到3980万港币不等,意味着选择违约的购房者,需要交纳25万至200万港元的违约金。

机构不断看空

在香港银行业开始踏上加息进程之后,香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负,但此轮加息成为了压倒骆驼的最后一根稻草。随着年内美国的三次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率。香港四大行9月同步上调了港元最优惠贷款利率,此举为2006年来首次,意味着香港超低息环境的终结,也直接导致房地产抵押借贷成本上升,置业人士的供楼负担将会加重,给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

然而市场人士表示,促使买家退缩的原因不仅是难以负担的房价,还有对经济的担忧。10月中旬香港研究协会的调查结果称,六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计楼价将下跌。

里昂证券发布的研报表示,香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市,预计未来一年房价会出现15%的回调;瑞银称,预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%,还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响;花旗近期也发表研究报告表示,自2016年3月低位以来,楼价累升已达47%。但以基本面情况估算,预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整,也会触发住宅楼价下半年回调;标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%;高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%;耀才证券甚至预期,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。野村香港房地产股票分析师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

香港特区政府方面认为,楼市走势还需观察。陈德霖表示,现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期。假如确认,可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。他表示,香港经济和资产市场不确定性增加,下行风险增大,但香港家庭一旦面对周期逆转,应付能力较其他地区要强很多。本报记者
倪伟

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