为什么首次购房者的比例持续下降

2018年是机遇与挑战并存的一年,那么,2019年海外房产市场将如何发展呢?下面,我们将为大家带来2019年全球房产市场预测,首先是美国篇。点击下方图片,查看更多国家房产市场预测即将过去的2018年,美国房地产市场经历了起起落落,今年伊始,房价高企,抵押贷款利率处于历史地位,卖方占据绝对优势;不过,近几个月来,房价增长步履蹒跚,利率升至8年来的最高水平,卖方市场逐渐转为买方市场。下图是美国2018年房价指数,可以明显看出2018年上半年增速非常快,之后便比较平稳。一、2019年美国房产市场将如何发展那么,2019年美国房地产市场将会如何发展呢?以下是福布斯发表的2019年美国房产市场十二大预测:1、贷款利率将继续上升2019年,30年期固定利率抵押贷款利率将达到5.8%,这是自2008年楼市危机爆发后利率急剧下降以来的最高水平。这将使本已吃紧、成本高昂的市场进入成本更高,但是,正确看待利率是很重要的,5%左右的利率依然处于历史低点,因为30年前的1988年,美国人为房屋贷款支付了高达10.34%的利息。2、千禧一代将成为最大购房群体利率上升导致购房成本增加,这可能会导致一些潜在购房者放弃买房,但是广大的千禧一代,将在2019年迎来29岁,到了组建家庭和购房年龄的高峰期,这将推动首次购房者需求增长,据统计,千禧一代将占抵押贷款的45%。展望未来,预计2020年将是千禧年购房高峰,届时将有最多的千禧一代步入30岁。随着住房需求的不断调整,千禧一代也可能在未来10年成为购房大军中的最大群体。3、房屋购买力下降根据LendingTree的首席经济学家Tendayi
Kapfidze的分析,大多数购房者都会选择贷款,随着利率上升,月供就会增加,购买力较去年同期下降了约10%,由于每个价格点上的买家都比较少,反映到市场上便是销售和价格上涨势头放缓。4、房屋销量下降凯勒•威廉姆斯(Keller
Williams)的首席经济学家鲁本•冈萨雷斯(Ruben
Gonzalez)预计,2019年房屋销量将下降2%左右。由于购房者经历了几年的房价快速上涨,仍在为更高的抵押贷款利率而烦恼,预计2019年房价还会略有放缓。5、库存问题会缓解,但不会完全解决与2018年相比,投放市场或新建房屋的数量略有增加,库存水平有所上升。在一些市场上,将不会出现竞购大战的现象。另外,随着销售速度略有放缓,也有助于阻止库存下降。预计2019年不会出现大范围的库存增加情况,对于很多市场来说,库存依然紧张。根据realtor的报告,2019年全美新增库存将会维持在低于7%的水平。6、房价上涨速度会继续放缓凯勒•威廉姆斯(Keller
Williams)的首席经济学家鲁本•冈萨雷斯(Ruben
Gonzalez)认为,2019年房价上涨可能会放缓至接近3%。7、买家竞争将减少,但对首次购房者来说依然有压力2019年,买家会发现市场上的竞争者减少,相比2018年成交过程中买家之间激烈的竞价,明年市场最大的难题将是需求和预算之间的平衡。Realtor的经济专家Danielle
Hale认为,尽管待售房屋数量在增加,这对买家来说是一个改善,但大部分新库存集中在中高端价格层,而首次购房者倾向的低端价位的房产较少,因此对他们来说,依然存在压力。8、租金将继续上涨,公寓建设可能会缓解租房者的痛苦由于利率上升限制了潜在买家能够负担得起的房屋数量,所以他们不得不继续租房,带来的结果便是,2018年最后几个月轻微下跌的租金,将继续上涨。不过,由于公寓建设投资持续稳定,租金上涨会比较温和,并不会远远超过工资涨幅。9、纽约房租将继续上涨,由于亚马逊第二总部MNS首席执行官Andrew
Barrocas认为,2019年年初纽约的租金将相对持平,第三季度、第四季度以及2020年将会上涨。亚马逊第二总部的落户以及纽约的其他公司,创造了大量的工作机会,失业率下降,经济状况良好,可以预期租金将上涨。10、个人和机构投资者之间的竞争将会很激烈更多企业买家将投入市场参与竞争,他们资金雄厚,使得个人投资者无法与之竞争。另外,利率持续上升也会影响到希望贷款购房并出租获利的个人投资者。借贷成本增加,而库存减少,竞争加剧,这样的市场环境是个人投资者不愿意看到的。11、商业物业经理将加入共享空间的潮流随着共享办公继续成为商业地产领域的颠覆者,最大的传统业主们已经开放了他们自己的灵活的共享方式来竞争,比如Sage
Realty的Swivel和Boston
Properties的Flex。剩下的传统的商业办公空间将面临科技服务等便利设施需求的增加,为了满足这些需求并获得竞争优势,物业所有者会开放fintech或者insuretech取代安全存款担保债券等解决方案。12、科技将继续渗透房地产业硅谷和机构投资者带来的技术变革将继续深套传统的房地产行业。房地产行业的技术创新正在迅速推进,区块链、人工智能和机器学习等技术正在改变买家、卖家和投资者之间互动的效率和方式。总的来说,住房市场将在明年放缓,但是正如LendingTree的首席经济学家Kapfidze解释的那样,这并不一定是一件坏事。他表示:“中长期住房市场前景良好,因为人口结构将继续支撑需求。”“随着价格升值放缓,收入有机会赶上。”随着销售放缓,库存有机会恢复正常。2019年经济放缓将为未来创造一个更健康的房地产市场。二、2019美国买房,该如何决策如果你打算在接下来的12个月里买房,或者想要知道2019年对自己来说是不是一个合适的时机,以下的内容或许可以给你一定的帮助。如何找到好房子?1、根据预算选房利率的上升很容易被其他购房决定所抵消,包括位置、贷款结构、价格,以及房子是否适合你。你不能改变利率,但你可以改变你的期望。尽量选择低于自己预算的房子,然后把剩下的钱用在房子的升级上面。2、看看旧房源老房子并不总是意味着挂牌有问题——它也可能意味着房子一开始的定价过高,导致无法成交。卖家降价之前,房子已经在市场上挂了一段时间,如果只搜索新的房源,可能会错过价格调整后的好房子。3、打听内幕消息向房产经纪人询问即将上市的房屋的情况。通常情况下,房地产经纪人在房产上市前两到四周就能获得有关房产的内幕消息。三、2019年美国房产市场十大后起之秀美国房产网站trulia根据五个指标——就业增长、空置率、可负担性、入屋率和首次购房者数量,选出了2019年最值得关注十大市场,这些市场可以说是后起之秀。科罗拉多斯普林斯,科罗拉多州房屋中位价:
28.5万美元年涨幅:9.7%科罗拉多斯普林斯(也称科罗拉多泉)始建于1886年,至今仍有大量的温泉。这座位于派克峰底部的城市以其高中排名、高于平均收入中值、房价适中和经济稳定而名列榜首。西南部有夏延山,适合户外爱好者和登山爱好者,东北部有科罗拉多大学,学术氛围比较浓厚。大急流城,密歇根州房屋中位价:15.67万美元年涨幅:13.1%密歇根州第二大城市大急流城也是美国发展最快的城市之一。驾车即可到达密歇根湖美丽的海岸线,这个充满活力的大都市地区以其充满活力的艺术景观而闻名,包括为期数周的全市艺术大奖活动。杰克逊维尔,佛罗里达州房屋中位价:17.23万美元年涨幅:9.9%当你想到佛罗里达州的杰克逊维尔时,你可能会不由自主地想到沙滩。但它也以另一个自然景观闻名——城市的一半被树木覆盖。这使得这个拥有近82.5万人口的小镇对于既热爱绿色城市又热爱海洋的买家来说是完美的选择。贝克斯菲尔德,加州房屋中位价:23.75万美元年涨幅:5.6%贝克斯菲尔德是加利福尼亚中南部的一座城市,位于洛杉矶西北偏北部,富饶的圣华金流域的南端,是一座很美丽的加州小城。1855年这个地区发现了黄金,
1899年发现石油。奥斯汀市,得克萨斯州房屋中位价:36.12万美元年涨幅:9.8%奥斯汀长期以来都是一个时髦的地方,但它的吸引力实际上和德州一样广泛。这里有Whole
Foods旗舰店、好听的音乐和SXSW电影节,还有不计其数的牛仔靴,奥斯汀人对艺术、夜生活、餐馆和咖啡馆的选择赞不绝口。以下是完整榜单:1、科罗拉多斯普林斯,科罗拉多州2、大急流城,密歇根州3、杰克逊维尔,佛罗里达州4、贝克尔斯菲市,加州5、奥斯汀,得克萨斯州6、弗雷斯诺,加州7、凤凰城,亚利桑那州8、哥伦比亚,南卡罗来纳9、埃尔帕索,德克萨斯州10、俄克拉荷马城,,俄克拉荷马州整体而言,2019年美国房产市场依然紧张,利率也会上升,但是,理想的房子还是可以找到的,无论自住还是投资。本文数据来源:Fred、zillow、trulia参考资料来源:(n.d.).
Forbes.2019 Real Estate Forecast: What Home Buyers, Sellers And
Investors Can Expect.Retrieved
from

不管你拥有房子还是租房,打算买房还是卖房,或者还在观望等待进入房产市场,每个人都需要了解房地产市场的最新情况。因为房产市场是一个移动的靶子。虽然房价暴跌对买家来说是件好事,但也会让卖家陷入恐慌,最坏的情况下,还会让世界陷入衰退,就像十年前房地产泡沫破裂时我们看到的那样。与此同时,市场上新屋供应不足可能会导致购房者和租房者的支出飙升。哈佛大学住房研究联合中心(Harvard
University’s Joint Center for housing
Studies)最近发布的美国年度《全国住房状况报告》(State of the Nation’s
housing
report)显示,目前新建筑的缺乏正在加剧美国住房短缺,并导致房价上涨。该中心高级研究员丹尼尔•麦克库伊(Daniel
McCue)表示:“主要的结论是,房地产市场非常强劲。”但“由于多年来房屋建设水平较低,导致了住房短缺。这导致竞争加剧,从而推高了房价。这导致人们买不起房。”以下是这份报告的六个主要结论。1.
房屋拥有率再次上升过去两年,美国的房屋拥有率再次上升,2018年达到64.4%。这一数字较上年增长0.5%,新增160万户家庭完成了房产交易。这是很好的消息。在金融危机期间,随着大量丧失抵押品赎回权的案例席卷美国,房屋拥有率大幅下降。麦克库伊指出,现在的情况又回到了1985年到1995年之间的水平。这主要是因为更多的千禧一代和年轻的x一代涌入市场。2016年至2018年,又有110万套房产被交易。麦克库伊说:“越来越多的年轻人年纪越来越大,到了结婚生子的年龄,达到首次购房者的黄金年龄。”尽管美国许多地区的房价都创下了历史新高,抵押贷款利率也在不断上升,但住房拥有率却出现了上升。报告显示,2012年,经通胀因素调整后的月供中值仅为1,176美元。但仅仅6年后,这个数字就跃升了51%,达到每月1775美元。realtor.com的首席经济学家丹尼尔•黑尔(Danielle
Hale)表示:“尽管购房者面临各种负担能力方面的挑战,但住房拥有率仍在上升,这一事实反映出拥有住房对美国梦的重要性。”2.
租房的人越来越少简单的计算:如果房屋所有者的数量在上升,这意味着租房者的数量在下降。从2017年到2018年,租房人数下降了11万,至4320万。这与过去12年形成了鲜明对比,当时的租户数量每年增长近85万户。这可能跟租金上涨有关,2018年租金同比上涨3.6%,2017年为3.8%。“租金很高,而且还在上涨,”黑尔说。但是,由于人们知道他们的月供是多少,房屋所有权往往更多的是一种固定成本。“租房者往往比买房者支出更多。”但还有一个变化:租房者变得越来越富有。目前,其中约四分之一的家庭年收入达到或超过7.5万美元。这意味着许多人选择不成为房主,尽管他们有能力这样做。但越来越多年收入在4.5万美元至7.5万美元之间的中产阶级租房者的正在变得高昂。据McCue的数据,这些人将收入的30%(住房可承受成本为收入的30%)以上用于住房的比例从2001年的13%飙升至2018年的25%。3.新建房屋的速度正在放缓尽管潜在买家的需求达到创纪录水平,但2018年房屋建设速度有所放缓。没错,从2017年到2018年,新建完工住宅的数量增长2.8%,至118万套,但这实际上是2012年以来的最低增速。2012年,美国经济开始从大衰退中复苏。麦克库伊说:“我们已经进入了经济复苏的第八个年头,但是我们的住房建设速度仍然只有正常水平的75%。”他将缺乏建筑归咎于土地价格上涨、地方法规繁琐,以及建筑劳动力短缺,这些都使得建筑变得更加困难和昂贵。尽管如此,建筑在这个国家的某些地区比其他地区更为普遍。例如,在人口增长的西部地区,房屋开工数增长了7%,而在土地更丰富、更便宜的南部地区,这一数字仅为5%。但在没有那么多可用土地的昂贵的东北地区,这一数字下降了不到1%,中西部地区下降了4%。黑尔说:“这在一定程度上只是反映了人口的迁移。”4.
房子越来越大,越来越难负担大多数首次购房者不想也负担不起大面积房产。他们正在寻找更小、更实惠的单户住宅,但建筑商并没有把它们建起来。报告显示,只有22%的单户住宅面积低于1,800平方英尺。相比之下,1999年至2011年这一比例为32%。这是因为,建造更大、更豪华的住宅,并以更高的价格出售,更有利可图。买房者对中等规模、更实惠的住宅需求很大,但建筑商却很少建造此类住宅。5.
房屋销售下滑房屋供应不足、价格上涨以及激烈的竞争可能是房屋销售数量下降的原因。
经过多年白热化、疯狂的房地产市场,2018年售出了530万现存(即以前居住过的)住宅。相较2017年的550万有所下降。“房屋销售主要在2018年底下降,当时抵押贷款利率上升,”麦克库伊说。即使是最微小的利率上调也会导致每月的按揭付款增加不少。但现在有更多的房子可供出售,尽管它们往往更昂贵。黑尔说,售价低于20万美元的待售房屋数量已经减少,而更多售价在75万美元以上的房屋正在进入市场。她表示:“库存增幅最大的是待售的高档住宅,那里的需求最弱。”6.
房价增长也在放缓买家不应过于兴奋,房价并没有下降,只是没有以如此快的速度上涨。根据标准普尔/Case-Shiller全国房价指数,房价涨幅从2018年初的6.5%降至年底的4.6%。根据realtor.com的数据,房屋售价中值为31万美元。麦克库伊表示:“很多地区的房价都涨得这么高,以目前的速度继续上涨是不可持续的。”“过去5年,房价涨幅远远超过收入涨幅。”

根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,尽管购房兴趣浓厚,但在利率和房价上涨以及库存水平下降的情况下,首次购房者的比例仍在下降。自2010年购房者信贷终止以来,该比例降至33%(低于去年的34%),未达到40%或更高。

NAR首席经济学家劳伦斯说:由于住房市场的低端市场-较小的,中等价位的房屋-库存短缺最严重,想要进入市场的首次购房者很难找到他们负担得起的房屋。韵。房屋销售中位数为三周,经常出现多次报价,这进一步推高了房价。这些因素导致了首次购房者的数量减少,以及梦想成为购房者的潜在购房者的挣扎。

房屋开工量仍低于市场需求,学生贷款债务继续使感兴趣的买家留在租赁市场。一半的受访者表示,学生贷款债务限制了他们支付首付或购房的能力,四分之一的学生贷款债务约为28,000美元,而40%的学生贷款债务中位数为30,000美元。

即使在许多市场中,经济蓬勃发展和大量的就业机会,每月的学生贷款偿还加上天价的租金和不断上涨的房价,使潜在的买家很难积蓄储蓄作为首付,

首付的平均规模在2018年升至13%(去年为10%,是2005年以来的最高水平),首次购房者平均中位数为7.0%(去年为5.0%)
1997年。

大多数购买者(58%)将个人储蓄作为其首付的主要来源,而24%的首次购买者最有可能使用来自朋友或亲戚的礼物(24%)。

NAR最新数据的一个亮点是,单身女性买家是市场上的强大力量,占所有买家的18%,仅次于已婚夫妇(63%)。单身男性买家占所有购房者的9.0%,但倾向于购买更昂贵的房屋(中位价格为215,000美元,而单身女性的平均价格为189,000美元)。

Yun说:库存不足,利率上升和学生贷款债务都是抑制首次购房者的因素。
但是,现有房屋销售数据显示,近几个月来库存同比逐年缓慢增长,这可能会鼓励更多的潜在购买者,这些购买者此前曾坚信他们找不到房子进入市场。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注