平抑房价和调节收入 国外如何征收房地产税?

随着2018年接近尾声,去年底出台的《2017年减税与就业法案》(Tax Cuts and
Jobs Act of
2017)所带来的实际影响即将显现。目前,不少美国房主已开始筹划他们的年度报税。单单一套住房的物业税也可能是笔不小的数目,更不必说两到三套住房。来自高税收地区和同时拥有多套房产的业主将很快达到1万美元的州税和地方税抵扣上限,因此许多人正想方设法减轻自己的税收负担。总部设在纽约的房地产税务代理机构Marcus
& Pollack律师Robert M.
Pollack表示,对于大批美国业主而言,房屋的持有成本确实有所增加。在去年12月颁布新税法之前,SALT(State
and Local
Taxes)的抵扣额度不受限制。如今,州税和地方税乃至物业税要共享区区1万美元的抵扣额度。他补充道,”这一上限实在低得可怜,导致房地产的税后成本陡然上升。”许多人已经向财务顾问或房地产律师寻求帮助,希望通过合理规划房产持有方式,尽可能地减轻税收负担。然而,富国银行私人银行(Wells
Fargo Private Bank)驻南佛罗里达州财富规划高级总监Jesse
Little表示,这说起来容易做时难。他说:”您无法绕开各个州的相关法规。不管谁持有房产,或者以何种方式持有,物业税都将适用。”但Little指出,还有其他方法可以提高整体税收效益,特别是当涉及所得税和转让税的时候。此外,对于那些每年将房屋出租超过14天的业主,适用的法规不尽相同。在这种情况下,出租产生的费用可以从租金收入中扣除。有限责任公司利弊分析通过一家有限责任公司持有房产是大多数业主的首选策略,尤其是那些拥有多套住房的人士。Little说:”这种方式可以最大程度上实现资产保护,而且便于产权转让,即使是部分权益的转让。通过签订营运协议,您可以明确物业管理的具体细则。”当业主制定关于所得税和转让税的长期计划时,这种结构可以提供灵活性。Little建议持有多套住房的业主为每处物业设立一家有限责任公司。他补充道,一旦有限责任公司成立,便有多种物业转让方式可供选择。其中一个选择是将有限责任公司的权益赠予子女,而且这可以在所有者生前或身故后进行。如果业主在有生之年实施赠予,那么继承人须自行承担资本利得税,但房屋的应税价值(或称税基)将保持不变。如果房屋以遗产的形式转让,那么接受者无需支付资本利得税,但房屋的应税价值可能提高。Little称,另一种方式是将物业转让给有资质的个人住宅信托。这种结构的好处在于,业主在转让房产的同时无需搬离住所。他解释道,虽然房屋已成为信托的一部分,不再属于一种资产,但业主将保留在一定期限内免费居住的权利。业主仍在此居住的事实将大幅减少房产的应税价值。Little说:”您既能有效降低房屋的转让成本,又不会影响物业的实际价值。”举例来说,一处100万美元房产的赠予价值可能只有60万美元。他补充道,如果房主在期满后继续在该物业居住,其本人应向信托支付租金,以抵消房屋的维护费用。与此同时,总部位于洛杉矶的律师事务所Jeffer
Mangels Butler & Mitchell合伙人Bradford S.
Cohen提醒业主要牢记一点,从所得税的角度进行税收规划不一定有利于物业税减免。他指出,所有权变更可能引发房屋价值的重新评估,进而导致物业税提高,而且部分实体没有资格像个人一样申请免税。就加利福尼亚州而言,其中一个典型例子便是父母将房产过户给子女。该州的第13号提案(Proposition
13)对物业税涨幅设定上限,因此许多长期居民仅需缴纳极低的物业税。在保留直接所有权的前提下,房屋被父母转让给子女,此时历史估值可以维持不变。总部设在纽约的房地产代理公司ELIKA
Real Estate主管经纪人Gea
Elika称,在纽约,最好以个人名义持有房产。据纽约市财政局,在纽约购买合作公寓或共管公寓作为主要居所的个人业主至少可享受17.5%的减税优惠。如果该物业由信托、托管人或首要受益人持有,能够享受同等的减税优惠,但由有限责任公司持有的公寓不在适用范围内。Elika表示,如今有限责任公司无法像以前那样为所有者提供足够的保护。根据美国财政部于上月早些时候实施的最新反洗钱条例,即使是有限责任公司,如果花费30万美元以上现金购置房产,则必须公开所有者的真实身份。此前,个人可以通过有限责任公司花费至多300万美元现金购买曼哈顿物业,而无需披露本人的身份。他说:”有限责任公司曾经具有一定的保护作用。所有者可以在背后进行操控,但现在这层面纱已成透明。”其他节税方法值得考虑芝加哥律师事务所Raila
& Associates高级税务分析师Andrea
Raila称,美国许多州均出台了宅地豁免(Homestead
Exemption)条例,有助于在该州拥有主要居所的个人节省一大笔物业税。她解释道,”所有评估区只允许房主为其在该地的主要居所申请免税优惠。因此,如果您在佛罗里达州、伊利诺伊州和密歇根州同时拥有住房,为了最大程度地享受物业税减免,您最好确保每个州仅有一处房产,此举可以为您节省多达数千美元的税款。”Raila称,千万不要指望评估员给出的估值会远低于房屋市价,这对于豪华住宅尤其如此。她说:”如果您不认可评估员给出的估计市值,不妨委托第三方进行独立估价。对于那些想要验证物业税单公平性的业主,考虑独立估价是一个明智之举,因为这可以有效质疑评估员的估计市值是否得当。”如果官方估值过高,房主有权提出申诉。Elika也建议业主对过高的估值提出质疑。最近一个例子涉及纽约市一栋多功能建筑。评估员在评估住宅部分时将商用零售空间也计算在内。业主对此提出质疑,最终物业税减少了30%。

物业税何时开征仍在热议。

澳门新葡亰手机版 ,“在国外,房地产税不仅为地方财政提供充足的资金,也很好地起到了平抑房价的作用。”全国房地产联合会会长聂梅生告诉时代周报记者。

从2003年起,物业税先后在北京、辽宁、江苏等10省市进行为期6年的“空转”试点,至今仍面临着制度、人才、技术上的难题。

房地产税是国外地方财政的主要来源,占地方财政收入的70%左右。比如美国为75%,就连世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。

物业税税基该如何确定,是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定,各地情况均不相同,到底征收1%还是征收3%,或者每年税率根据房地产价格的不同而变化?如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制?如何厘清物业税与土地出让金之间的关系?

在我国,土地收入仍为政府收入主要来源,所以对于收入甚微的房地产税,地方政府一直显得并不积极。

这些都是操作中绕不过的技术门槛。

房地产税实际上是房产税和地产税的合并叫法,从其产生和国际惯例看,房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,这时就叫房地产税;如果土地国有,则只对房屋征税,这时就叫房产税。

今年“两会”期间,全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海提交名为《尽快开征物业税》的提案。他建议国家要加快开征物业的研究和征前准备工作,破解物业税征收难题。

而我国存在的问题是,土地属于国有,个人买房要支付70年产权的土地出让金,就难以摆脱重复征税的嫌疑。

物业税征收基础不牢

“在国际上,很多国家的房地产税被称作物业税。”聂梅生介绍,物业税是财产税,是针对土地、建筑等不动产在其保有环节征收的税种,它面向全部住房,不分城乡、商业还是自用,也不分第几套房产。

《21世纪》:物业税没有被写进《政府工作报告》,是不是意味着开征物业税的时机尚未到来?

“其他国家物业税征收的本质是对私权的尊重,是建立在承认私有产权的基础之上。征收物业税实际上意味着国家承认房主对房产的所有权不容侵犯,并且税收也用之于为当地的纳税人提供服务。”谢逸枫指出。

郭松海:这说明物业税征收的基础工作还没有到位。

“受益理论”就是对征收物业税的最好解释之一。即物业税主要是为纳税人提供服务,纳税人的福利没有损失。以美国为例,物业税的征收主要应用于居民的医疗、教育以及基础设施建设等方面,“取之于民,用之于民”。

在我看来,物业税可以抑制房地产市场的炒卖行为,调节房地产虚高价格,对社会势弱群体的住房税费予以减免优惠,有利于缩小社会贫富差距,促进房地产健康稳定发展。国家应该加快开征物业税的研究和征前准备工作。

如果政府无法提供更好的服务,导致业主离开这个社区,从而会使这个社区的房屋价值以及依托于此的物业税降低。

《21世纪》:当前,开征物业税主要面临哪些问题?

聂梅生介绍,在国外,物业税的征收也不是一个固定的税率,而是根据房屋的市场价值的变化进行调整,像个人所得税一样。

郭松海:首先是物业税缴纳人难以确定。目前全国缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统,设计、征收物业税需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础,这是先决条件。

以日本为例,一般每3年进行一次基础评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。在其后的2年中,如无重大变化,一般不重新估价。

第二,房地产评估体系不完善。开征物业税后须按照国际惯例定期进行土地评估,届时采用何种方式评估不断变化的房产价值急需确定。

房地产税的征收,客观上也起到了平抑房价作用。2001-2006年,韩国全国地产价格平均每年以超过10%的速度增长。为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,但并未有效抑制房价。

第三,旧房的重复征税问题。物业税一旦开征,已经一次性缴纳了几十年土地出让金的旧房面临承受额外的税收负担,也就意味着重复征税。

为打击房地产投机行为,韩国又出台更严厉的房产转让所得税,即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳50%的房产转让所得税,拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳60%的房产转让所得税。此税一出台,韩国房地产投机现象得到了很好的控制,房价也基本趋于稳定。

此外,征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业和购房者利益等方面影响重大,面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题的制约。

受访专家表示,我国应尽快与国际接轨,将《房地产税法》纳入立法规划,制定适合我国国情的房地产税征收办法,从而达到平抑房价和调节收入分配的目的。

《21世纪》:如此看来,必须首先建立全国大中城市统一的房产权属档案体系?

郭松海:对。这项工作需要政府牵头,整合房管、税务、银行等部门力量,实现全国各大中城市联网,建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台,实现房管、税务、银行部门之间个人信息的共享,规范标准和查询体系,为开征物业税提供可靠依据。

物业税应差别化征收

《21世纪》:作为一项新的税种,在您看来物业税的征收主体应该如何确定?

郭松海:从理论上讲,物业税纳税人为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人,即房地产业主。但有以下三种情形必须加以区分:一是物业税开征前支付过土地出让金的业主可暂不交物业税,先进行税款抵扣;只有在土地出让金抵扣完毕后才交纳物业税。

二是对于很多企业、部门和事业单位产权不清的用房,在目前明确产权关系尚有相当大困难的情况下,可以暂时以实际使用人为纳税人;三是对于本国居民在境外拥有的建筑物和土地也应交纳物业税,应比照所得税采取税收抵免的办法来避免重复征税。

《21世纪》:从国外来看,物业税的课税对象有两种:一是物业本身的价值;二是物业取得的收益。在您看来,课税对象选取哪一个符合中国实际?

郭松海:从我国的现实来看,第一种更为合适。在对物业价值进行年度评估后,用评估的价值乘以税率,得到应缴纳的物业税税额。按评估价值征税作为计税依据既能体现公平原则,又能较好的调节土地级差收入,保护土地资源,还可以促使纳税人合理利用房产、土地,规范房地产交易和促进房地产资源的有效配置。

这里关键的问题是房产价值的评估。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定中介财产评估机构,每3~5年评估一次。应缴纳的税值随着不动产市场价值的变化而变化。

《21世纪》:物业税的税率将维持在何种水平?是一刀切,还是实行差别性的税收政策?

郭松海:在制定物业税税收政策时,建议采用幅度比例税率,中央只规定税率幅度,由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内,根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况,确定本地区具体税率。

也就是说,房价较高的地区可以定稍微高一点的税率,房价低一点的地区税率可适当降低。

区分消费性需求和投资性需求,实行差别性税收政策。在消费环节,对第一套自用普通住宅,物业税税率考虑在0.2%;对第二套住宅可按面积征税,如二套住宅面积不超过120平方米的,适用较低税率,如在0.5%~1%。但二套住宅面积超过120平方米,或第二套以上住宅,应按面积或按套数实行累进制税率,其税率高于1%。

开征物业税有助于均衡财富

《21世纪》:在公众和地方政府看来,物业税有重复征税的嫌疑。有专家称,征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。您如何看待?

郭松海:多种税费并存有重复征税之忧。

建立与物业税相适应的土地出让制度,应取消土地出让金,改为按年均匀征收。土地出让金已包含了未来40~70年的物业税,为实现税赋公平,即物业税开征前支付过土地出让金的业主可不缴物业税或进行税款抵扣;只有土地出让金抵扣完毕后才缴纳物业税,物业税开征后土地出让金纳入物业税中按年增收。

我建议将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收,而且征收范围要包括城镇和农村。

《21世纪》:对于物业税的开征,政界和学界都有一个共同的疑问:物业税能否真正降低房价?

郭松海:通过物业税,可对投资性购房征收较高税额,以提高其保有成本,降低其收益预期,以此来约束过度投资、投机炒房行为,稳定房地产市场交易和价格。

此外,开征物业税有助于均衡财富,抑制两极分化,从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。同时,物业税有助于平抑房地产市场波动给财政的直接影响,减少地方财政对“卖地”依赖,以解地方政府对房地产调控的两难心理。

《21世纪》:对于弱势群体而言,他们最大的担忧是增加自身税负,而富人却能借此谋取私利。对于物业税,是否应该有减免的措施?

郭松海:国家可以考虑对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税。

借鉴国外经验,物业税的减免措施主要应考虑以下情况:一是对非商业用途而持有财产实施减免,对有收益和无收益的加以区分,以调节社会各阶层的收入;二是对弱势群体实施减免;三是对公共或公益事业实施减免;四是对本税税基当中已经为其他税项所用的实施减免;五是对本地区急需发展的事业单位占用的土地、房屋等物业实施减免,以鼓励这些行业的发展。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注