加拿大房东注意了,CRA追查逃税,二手房也不放过

受到联邦税务局(CRA)扩大追查房地产逃税的影响,有经纪最近注意到,即使是一些第一手已付过联邦货劳税(GST)的单位,如果单位未入住过,新接手的第二任业主也被要求付新屋GST,巅覆了长久以来,华人买家认为只要不是从发展商处直接购买,即无需付GST的认知。有税务律师表示,税务局对“新屋”的定义并非新旧这么简单,未被入住过的单位也可以是“税法上的新屋”,而这项法律其实一直都存在,但自去年传出税务局向卑诗及安省44间发展商要求提交楼花及新楼买卖资料后,税局才有工具可以从严执法。税务律师韦德(Max
Weder)指出,第一手屋主在购买新屋后若从未有真正居住,单位内就算有家具也可被视为只是为了展示销售用途,则该单位再转手给其他人时,税局依法可视该单位为新屋,下一个买家因此需要付新屋GST。韦德说,这是一直以来的规定,只是从前较少见到税务局对此执法。他认为,自从税务局成功自多家发展商取得楼花及新柏文单位销售资料之后,这一类的执法由于税局已有资料在手,已比过去容易许多,也因此可能有更多第二任屋主被要求付GST。地产经纪林伟麒指出,他已听到有些购买二手柏文的业主,在完成交易到律师处签约时,才知道需要多付5%的GST,以100万为例,需要缴付5万元,而令业主较难接受的是,当初在决定购买该单位时,就是受到了销售广告中强调“已付GST”,所以业主自然会认为接下来即不可能再付GST。林伟麒在地产行业已有多年经验,他表示从前没听说有接手二手柏文单位,还需要再付GST的情况,因此他怀疑是否规定有改变。税务律师韦德说,GST从实施至今,有关房地产买卖缴GST的规定并未改变。但他提醒,GST的规定极为复杂,而且每个房屋买卖的个案又有个别情况,除非买家已针对个别情况请教律师或是会计师的建议,否则很难知道自己准备购买的单位,究竟是否需要付GST。尽管如此,他举例说,一般人认为,从发展商处买新屋才需付GST,但只要该房屋已缴过GST便属于旧屋,日后再转手已无GST的问题,不过,法令的规定并非如此简单。他解释,税局是根据该房屋是否为新屋,再决定其买卖有无需要缴GST,而税局对于新屋的定义,并不等于刚完工的柏文单位或是独立屋,一些建好之后,第一手屋主从未搬进去居住的单位,这些房屋由于从未被使用,在税法上也算是新屋。他知道税局在派人调查这些GST逃税个案时,会派人了解该单位是否有人居住,例如如果只是放了简单的展示用家具,且打开冰箱没有食物,没有衣服及鞋子,这对税局来说,就是该单位并未有人居住,所以该单位属于新屋。律师王仁铎则指出,那些刚登记为业主没有几个月即转手的柏文单位,是税局查GST逃税的目标。王仁铎提醒,为了避免买了二手单位还需要缴GST的情况,最好情况就是在房地产购买的合约当中,加列一条,“不管卖方是否已缴GST,之后该买卖若仍需要缴GST,仍旧是由卖方负责”,如此可保护买方的权益。

卑诗省政府周一正式推出加国首个楼花买卖登记系统,从而打击炒卖及逃税,并且提高房地产市场透明度。名为「柏文及分契物业转让登记」(Condo
Strata Assignment Integrity
Register)的新系统,要求地产发展商提交季度报告。而首份报告必须在4月30日前向政府提交,内容是今年1月1日至3月31日期间,任何柏文及分契物业转让交易中买卖双方资料,包括姓名及所属国籍等个人资料。省府将会把新登记系统收集到的相关资料,提供予加拿大税务局,以便当局能够追蹤到买卖家的入息报税表,确保转让者支付适当的税款,以及买家準确地申报购买价格,从而支付相应的物业转让税。地产发展商须交季度报告省财政厅长詹嘉路(Carole
James)指出,一些投机者和逃税者一直利用房地产市场的漏洞,导致房屋价格攀升,令到很多省民没有能力「上车」。新规定将会有助提高本省房地产市场的透明度。同时,登记系统资料也会作为省府日后制定住房及税务政策的参考。「柏文及分契物业转让登记」系统由卑诗省田土厅(Land
Title and Survey
Authority)负责管理。本省所有地产发展商必须在今年3月31日前,开设一个myLTSA
Enterprise户口,以便提交季度报告。

加拿大税务局提醒国民,如果打算今年买卖房屋,须注意单位是自住或投资用途,可能要向当局申报资本利益。同时,首次置业者应善用政府设立的购房计划税务优惠,有助减轻买屋的经济压力。
当局指出,当出售作为自住居所的单位,可以豁免支付资本所得的税款。这个主要居所可以是房屋、度假屋、柏文单位或分层独立单位;流动房屋或船屋。而自住居所的定义,是个人或与其他人共同拥有这个物业、自己与现时或前配偶、同居伴侣及孩子,在同一年同时间住在该物业内。
如要豁免此项税款,必须在报税申报销售资料,并取决于所拥有的物业是否属于自住居所。每个报税年度只有一个物业作为一个家庭的基本居所,这包括自己、前或现时的配偶或同居伴侣,以及18岁或以下的儿童。
首置者可从RRSP最高提3.5万元
此外,置业人士可以在某个特定年度申请最高5,000元税务优惠,但要符合资格:自己或与配偶或同居伴侣获得合规格的房屋;首次置业者在购买当年或之前4年,自己或配偶或同居伴侣没有居住在其他房屋。如果个人或为合资格申请残障税务优惠的相关人士购买居所,毋须是首次置业者。合资格者在报税表第一附件表格第369项申报。
政府的购房计划(Home Buyers’
Plan)可以容许在退休储蓄计划,提取款项来购买或建造一个合规格的房屋。2019年联邦财政预算案增加提取限额至35,000元,方便首次置业人士购买居所。提取款项在今年3月19日以后,并在15年内供回这笔款项。
申请上述计划须合乎两个条件:首次置业人士、持有书面协议为自己购买或建造一个合规格的房屋。首次置业者4年前所居住的寓所,并非是配偶或同居伴侣拥有的物业,而在购买或建造一年内,必须在该物业居住作为个人的主要住所。
如果从发展商购买新建的单位,可能合资格申请新屋回扣项目,取回部分支付的销售综合税。如果是建造或翻新自住居所,可能合资格申请回扣。在2017年底满65岁或合资格申请某些税务优惠的人士,翻新房屋方便个人继续居住,当中的开支可以合资格申请税务优惠。

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