澳门新葡亰正规吗税改改革如何影响全球七大豪宅市场?

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不同于美国一些主要城市,北卡罗来纳州夏洛特(Charlotte)的房地产市场迎来了强劲增长时期。房地产代理公司Premier
Sotheby’s International Realty夏洛特地区主管经纪人Jason
Gentry说:”很多人打算迁居夏洛特。”夏洛特的银行业和科技业蓬勃发展,而且更多的业务正纷至沓来。截至目前,包括霍尼韦尔(Honeywell)在内的多家公司计划在未来一年迁往该市。Gentry表示,迅猛的经济增长、温和的气候、较低的生活成本和良好的教育资源等多重利好因素令购房者投来热切的目光。实际上,该地区楼市的供需失衡问题已初见端倪。Gentry说:”我们拥有庞大的买家群体,但库存极度短缺。”根据夏洛特地区房地产商协会(Charlotte
Regional Realtor
Association)上周发布的一份报告,2018年市场上的待售房屋数量较2017年同比减少5.9%。此外,他指出,全市现有的住房存量可能仅需2.2个月便会消化殆尽。据环域居本月早些时候报道,美国一些大城市的高端住宅价格已经开始下滑,而且纽约、芝加哥和西雅图等地预计在2019年仍难以摆脱这一趋势。相比之下,夏洛特的豪宅市场却逆势上扬,买家热情日益高涨。与此同时,北卡罗来纳州等低税率地区正吸引大批来自高成本地区的买家。凭借税收优势,2019年这些地区的房地产市场有望出现量价齐升的大好局面。Gentry发现,夏洛特的房价年增长率通常维持在5%到7%。即使其他城市因市场低迷而苦苦挣扎,这一数字也能保持稳定。据佳士得国际地产旗下房屋中介公司Ivester
Jackson Distinctive Properties驻夏洛特经纪人Reed
Jackson,就目前来看,当地的房地产投资者很可能获得可观的回报。Jackson称,随着夏洛特不断发展,住宅价格将水涨船高,使其成为一个稳定可靠的长期投资选择。在”女王之城”(夏洛特别称),豪宅买家可以花更低的价钱购得更优质的物业。他补充道,”这里仍属于一个中等规模市场。该地区的豪华物业起价在70万美元左右,最高不超过700万美元到800万美元。”Gentry则认为,夏洛特的超高端物业远没有那么昂贵,大多数售价300万美元到350万美元之间。夏洛特营商环境良好夏洛特历史悠久,2018年正好是建市250周年,但出乎意料的是,当地的建筑以现代风格为主。Gentry称,许多老建筑相继被拆除,如今活力四射的市区矗立着一栋栋由玻璃和钢筋混凝土筑成的现代楼宇。夏洛特是仅次于纽约和旧金山的全美第三大金融中心,许多银行巨头在市中心的摩天大楼设有办事处。例如,富国银行集团(Wells
Fargo)和美国银行(Bank of
America)的总部均位于该市。与此同时,新建项目如雨后春笋般涌现,而且越来越多的公司选择迁至此地。他说:”其中既包括实力雄厚的世界500强企业,也有夫妻经营的小型商铺。”高科技企业霍尼韦尔于去年11月宣布,其计划将全球总部从新泽西州迁至夏洛特。此外,金融科技公司LendingTree拟于今年12月扩建其在夏洛特的总部。Gentry表示,这些公司发现夏洛特拥有一系列完备的配套设施,对企业和上班族而言极具吸引力。其中许多设施足以与迈阿密和亚特兰大等主要城市相媲美,但有一点却令这些大都市望尘莫及。他指出,”这里的交通问题远不及其他都会区那样严重。”Gentry称,作为美国最繁忙的机场之一和美国航空(American
Airlines)的主要基地,夏洛特道格拉斯国际机场(Charlotte-Douglas
International
Airport)对城市发展起到了举足轻重的作用,尤其是有助于吸引更多考虑搬迁的企业入驻。近年来,夏洛特一直在积极进行机场扩建。随着直飞航班不断增加,公司高管们便能实现轻松出行。宜居性吸引精英人士房地产经纪人表示,夏洛特还吸引了大量劳动力,从公司的角度来看这算是另一大优势。Gentry称,不少家庭看中了这里的一流教育资源、温暖宜人的气候,以及靠近海滩和山脉的优越地理位置。此外,夏洛特拥有友好的城市氛围,许多千禧一代将其视为除纽约和旧金山等都会区以外的理想居住地。他说:”这里就像一个规模庞大的小镇。您能够方便前往任何地方,并且不经意间遇到熟人。”更重要的是,这里的房价尚在合理范围内。根据夏洛特地区房地产商协会的报告,2018年当地住房的平均销售价格为28万6796美元,较2017年同比上涨6.4%。与此同时,市场上的待售房源数量较上一年同期减少5.9%。Gentry指出,现有的住房存量也许只能维持2.2个月。但他表示,这座城市也受到了”公寓热潮”的冲击。目前,全市有大批多功能开发项目正在建造中,导致街面空间被餐馆和零售商铺所挤占。楼市长期投资前景可观据房地产经纪人,中档住宅十分抢手,销售速度极快;高档住宅销售也取得一定增长,但增幅相对缓慢。Jackson称,豪宅销售显著增长。2018年,100万美元及以上的房屋销量共计200套,较2017年的140套大幅提升。目前,他正在接洽几位来自霍尼韦尔的客户,不久之后他们将从”花园之州”(新泽西州别称)迁居”女王之城”。这些买家有时会惊讶于当地的房价竟然如此实惠。他解释道,”夏洛特的住房性价比超高。您花费200万美元到300万美元,就能买到在其他都会区要价500万美元到1000万美元的豪华住宅。”正因如此,买家纷纷涌入夏洛特等房价相对便宜的城市,而且该市不太可能像其他主要都会区一样遭遇豪宅价格连续下跌。Jackson说:”随着城市化进程的加快,住宅物业将持续升值。长期来看,这里是一个上佳的投资选择。”

参考消息网9月21日报道美媒称,在新税压力下,来自中国的房地产买家最近从加拿大的温哥华撤军,转攻邻近的美国城市西雅图。

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据美国之音电台网站9月20日报道,温哥华是加拿大西岸滨太平洋的不列颠哥伦比亚省的最大城市,也是加拿大第三大的都会区,华人是温哥华少数族裔当中最大的族群。继上世纪80年代出现过一波来自香港的移民热之后,近年则出现中国内地人的购房热潮,把温哥华地区的房地产炒到当地的买家难以负担也无法竞争的局面,造成许多问题。

2017年,美国、英国等国家相继进行的税收改革都对房地产市场造成冲击。以美国为例,特朗普政府本次进行的大规模税改——限制物业税减免额度和抵押贷款利息扣除优惠,将于明年生效。税改计划将房屋抵押贷款利息扣除上限调整至75万美元,这让顶级豪宅集中的城市——纽约、洛杉矶、旧金山的房地产购买者倍感压力。

对外国购屋者额外征税

美国之外,悉尼和伦敦等地政府旨在打击外国投资者的政策也让豪宅市场发展前景堪忧。伦敦出台印花税制度,澳大利亚出台土地税和闲置税制度,这些税收改革都让当地豪宅市场持续降温。

报道称,为了降低压力,BC省从今年8月初开始,对外国人在温哥华都会区购买住房征收额外的15%的物业转让费,尽管加拿大政府上个月表示,现在要总结新税对市场的冲击还言之过早,但温哥华的独立住房的销售量持续降低,豪宅的价格更是大幅下跌。

那么,从全球来看,税收改革究竟会对七大豪宅市场——纽约、伦敦、迪拜、洛杉矶、旧金山、迈阿密、悉尼——造成什么样的影响?

温哥华住房市场降温和该市南面的美国邻居-华盛顿州的西雅图的房市价格升温,形成鲜明对比。西雅图今年6月的房价呈两位数的增长,是美国20大城市的两倍,住房增长11%,而其他20个大城市的平均增长只有5%。

纽约

温哥华消 西雅图涨

房地产评估公司Miller
Samuel将豪宅定义为售价排在市场前10%的物业。该公司最新的报告显示,卖家折扣推动去年的豪宅销售增长7%,但截至第三季度末平均销售价格有所下跌。第三季度,纽约的销售价格中值下跌6%至642万美元。

《温哥华太阳报》援引国际房地产搜索网站居外网的数据显示,今年8月外国投资者对西雅图房市的询问比去年同期大幅上涨,而对温哥华房市的查询则是比去年同期下跌81%。这个互为消长之势已经进行一段时间。

过剩的豪宅供应和有限的买家群体等不利因素已经导致豪宅市场发展放缓,而特朗普的税改更是让更多买家感到疑惑,从而迟迟不敢下手。

西雅图时报上星期出现“西雅图成为中国住房买家在美国的首选城市”的标题。西雅图当地的房地产经纪人表示,最近他们看到外国置产者突然大量增加,有些人打算搬来西雅图地区,但也有些人只是为了投资物业,有的购买之后空置不住。

两星期前,穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors
Service)的一项分析预测,抵扣税额减少恐将导致曼哈顿房价下跌9.5%。非盈利机构“纽约市合作组织”(Partnership
for New York City)的首席执行官凯瑟琳•威尔德(Kathryn
Wylde)告诉《华尔街日报》的记者,这项税改可能使纽约人每年的税收负担增加300亿美元。

报道称,西雅图的普吉特海湾地区的房价往往是吸引外国购物置产者的最大诱因,尽管近几年房价在飞涨,但和美国西岸或其他国际大城市的房价相比仍然偏低。

然而,本次税改不会影响到外国买家,他们的购买力会增强,进而帮助纽约的房地产市场保持稳定。

西雅图的华人房地产经纪人指出,中国买家倾向于全部用现金出价,他们刺激了这个地区的房价上涨。这个做法让卖家开心,因为现金交易省心。但对当地买家来说,这些中国买家是强劲的竞争对手,形成威胁。

房屋经纪人网站realtor.com的经济研究部主管哈维尔•维瓦斯(Javier
Vivas)在一份声明中说:“明年春季的购房潮之后,高端住宅的库存将开始增加。我们预计,稳定的库存水平将为买家带来更多的选择,进而推动2019年及以后的销售增长。”鉴于当前库存的下降速度不断减小,明年初秋前,住房存量有望自2015年以来首次实现同比正增长,明年或将成为住房库存短缺问题的一个转折点。

前车可鉴

迪拜

报道称,有些地产经纪人和卖家已经开始担心西雅图地区将会步温哥华的后尘,当地推动征收外国人房地产税的官员指出,外国买家把当地房产价格炒到本地长期居民难以负担的高度,却经常买屋不住,导致上市屋的整体库存减少,房价一年飞涨30多个百分点。

以英国脱欧、民粹主义浪潮为代表的一系列事件昭示着今年国际政治环境的不稳定性,这种不稳定使得全球经济发展更加充满变数。在这个背景下,美元变得更加强势,加之受到石油价格降低、利率上升的影响,迪拜近3年来的国内生产总值(GDP)增速一直在放缓。

据美国全国房地产经纪人协会指出,中国买家去年在华盛顿州购买价值16亿美元的住房,是中国买家在全美国购买住房总额270亿美元的百分之六,仅次于加州、纽约州和德克萨斯州。

迪拜的房产市场从2015年开始变现不佳,但是2017年变得比较稳定了。迪拜房产咨询公司REIDIN的统计数据显示,迪拜主流房地产价格在2017年第三季度下滑2%。8月份到9月份房价终于出现正增长。迪拜主要房产市场的供应量仍然有限,例如朱美棕榈岛和酋长住地(Emirates
Living)的房价出现短期回升。但是同时,在市中心地点的新房价格仍呈现下降趋势。

据居外网站的数据显示,中国买主对海外房产的投资额,西雅图还排在多伦多、墨尔本、悉尼和伦敦之后。据房地产协会表示,华盛顿州的外国购物者的投资,中国人占55%。而根据居外网站的数据,中国买家主要购买平均价格120万美元的豪宅。

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全球知名房地产咨询公司莱坊今年公布的《阿联酋市场回顾和2018年预测》显示,由于当地经济正在适应新的石油价格,迪拜正在采取更加多样化的经济战略。阿联酋2021畅想(Vision
2021)和2020年的世博会会驱使政府在基础设施建设上进行持续投入。莱坊的专家预测,明年迪拜的国内生产总值会加速增长,全迪拜的房地产价格会出现差异,新房屋的价格持缓。

洛杉矶

与纽约今年的房价情况不同,洛杉矶地区的房价在2017年上涨了。上涨的原因有很多,例如受到科技公司相继落地的影响,威尼斯、玛维斯塔、玛丽安德尔湾楼市供应紧张,进而抬高这些地区的房价。

太平洋联合地产经济师本月在洛杉矶举行的会议上估计,2020年前该市房价将继续攀升13%,明年将出现更明显的涨幅,之后增长的势头可能会放缓。Miller
Samuel的最新市场报告指出,洛杉矶的大多数豪宅买家开始面对现实,不少定价过高的房屋被撤出市场或者平均降价8.4%。

美国税收改革使得洛杉矶豪宅市场的购买者感到压力。在新税改提出限制物业税减免额度和抵押贷款利息扣除优惠的政策,加之因为供应紧张而一路上升的房价,都让这个时间段在该地区买房变成一笔不太划算的买卖。

旧金山

旧金山的房地产市场的泡沫还在变大。根据美国标准普尔公司公布的凯斯-席勒指数显示,2017年6月旧金山都会区的房价同比上涨6.1%。虽然房价在不断上涨,但人们的买房热情依然很高。

据房天下网站公布的海外城市房价解读报告显示,2017年上半年旧金山房价持续稳定上涨,与全国平均水平的差距不断扩大,但旧金山的住房拥有率却低于全美平均水平。分析指出,房价泡沫出现的一个主要原因是由于生活在旧金山的科技人员不断增长,其对当地住房的需求不断增加,但可供出售的房屋却满足不了他们的需求,继而导致供不应求,哄抬房价的现象越来越严重。

莱坊国际全球城市豪宅指数(Knight Frank Prime Global Cities
Index)显示,豪华独户住宅和共管公寓的销售创下新高,高端住宅价格同比上涨5.5%。

快速发展的科技股也会带动洛杉矶地区房地产市场的上涨。据万得报告,今年FANG股涨逾50%,表现最佳。所谓FANG股,即美股互联网四大天王脸书(Facebook)、亚马逊(Amazon)、奈飞(Netflix)和谷歌(Google)。其中,脸书、谷歌都在硅谷地区。硅谷富豪数量的增加或将使得该地区豪宅需求量上升,进而进一步推动房价上涨。

伦敦

2017对英国来说是不平凡的一年。英国脱欧冲击了伦敦的房地产市场,伦敦房价也遭遇了2005年以来第一次停滞不前,分析指出,除了受到英国脱欧的政治因素影响外,高额的印花税和更为严格的贷款条例同样削弱了买家的购房欲望。

自2016年4月1日起,英国开始上调印花税的征税体系,规定购买第二套住房或出租房的买家,需要在现有的递进式印花税基础上每级多缴付3%的税。例如,购买一套价格为50万英镑的公寓,增收前买家需要缴付1.75万英镑的印花税;但在新印花税政策实施后,买家则需要缴纳3万英镑,整整多了1.25万英镑,购房成本大大上升。

澳门新葡亰正规吗 3澳门新葡亰正规吗 4注:新政策对于房价£40,000以下的部分免征税。

莱坊的最新数据显示,截至10月底的一年内,伦敦中心区高端物业的价格回落3.6%,而外伦敦的豪宅价格同比下跌1.4%。印花税上调之后,500万英镑(折合670万美元)及以上的豪宅销售倍受打击,但目前正在迅速恢复,莱坊国际预计这一趋势将持续下去。2018年底前房价将再度上涨,尽管伦敦中心区豪华物业的价格可能仅微涨0.5%,外伦敦的高档社区也不会有太大起色。

受此影响,很多买家将注意力转向伦敦以外的地区。比如位于莎士比亚之乡南面的科茨沃尔德地区,这里绵延的乡村风情和悠久的历史文化也吸引着投资者,贝克汉姆夫妇在科茨沃尔德就拥有一套乡间豪宅。

迈阿密

迈阿密不仅是美国著名的旅游城市,还是金融、商业、媒体、娱乐、艺术和国际贸易等资源的集中地,对海内外投资者来说十分值得关注。

在过去一年中,迈阿密沿海地区的豪宅价格和销售量双双下跌,但劳德代尔堡的高端住宅市场却加速增长,原因在于当地吸引了大批来自美国东北部、加拿大和巴西的“候鸟一族”。这些人每年冬天会选择到南方过冬,迈阿密温暖的气候、阳光、沙滩和各式各样鲜美的水果海鲜对他们极具诱惑力。

在普华永道会计师事务所发布的《2018年房地产新趋势》报告中,劳德代尔堡凭借大规模的房地产投资排名第六,同时涨幅领先于排行榜上的其他城市。

新一轮税改是这个地区房价上涨的驱动力。特朗普税改法案规定,州和地方所得税及物业税最多可抵扣1万美元的联邦所得税。为了逃离纽约州、康涅狄格州和伊利诺伊州等高税收地区,买家更愿意到税收优惠的地方置业,比如免征州所得税的佛罗里达州和德克萨斯州。

这里的房地产商有了更多的生意可做。迈阿密地产经纪公司凯斯公司的CEO Mike
Pappas说税改可以加快无收入税地区的移民增速,“百万富翁进入房地产市场让这里的压力更大”,他说,“我们最不想看到的是另一种阻止人们守住而不是卖掉房子的力量。”

房地产开发公司ROVR Development总裁Oscar
Rodriguez称,“抢人大战”激励南佛罗里达州的开发商为业主提供更多、更好的配套设施和生活方式选择。目前,ROVR正在绿树成荫的椰子林社区(Coconut
Grove)建造一栋精品公寓楼,该项目预计于2019年夏季迎来首批住户。

Rodriguez说:“豪宅买家可不想和其他400人挤在同一栋楼生活。”他补充道,从橱柜到设施区域,迈阿密的豪宅买家比以往任何时候更加注重装潢和配套。这就要求开发行业提供更为优质的产品。

悉尼

近年来悉尼的房价一直居高不下,莱坊国际全球城市豪宅指数显示,今年以来该市的房价涨幅已突破11%。为了改善局面,保护本土购房者的利益,政府出台了一系列措施。

今年5月,澳大利亚联邦政府规定,在新开发的50户以上的公寓中,外国人的保有率上限为50%。另外,今年的8月1日,悉尼所在的新南威尔士州宣布向海外买家征收的印花税将翻至8%,年度土地税从原来的0.75%上调至2%,并向每年空置时间超过一半的物业征收所谓的“空置税”。需要注意的是,此前购置300万美元及以上的豪华物业已需缴纳5%到7%的税款。

这些措施着实压制了海外投资者的投资欲望。房地产数据分析公司CoreLogic最新公布的数据显示,悉尼的房价在过去的三个月内下降了1.3%。澳大利亚财政部表示,2018年国内的房地产投资将持续下降约1.5%,这也与政府限制投资者的贷款行为有很大关系。对此,澳财政部长斯科特•莫里森(Scott
Morrison)在接受采访时说道:“我们在今年年初就开始限制房地产投资者的贷款行为,并达到了冷却部分过热房地产市场的预期效果,特别是悉尼和墨尔本。”

澳大利亚知名房产中介LJ
Hooker指出,海外投资审查委员会在去年7月拟推出约为房屋价格1%的“安置费”,主要是针对悉尼最为富裕的东区市场。以去年11月成交的进口车富商Neville
Crichton在Point
Piper的6千万澳元房产为例,买家恐需向海外投资审查委员会支付约60万的所谓的“安置费”。但也有房产中介指出,这些所谓的新规和额外的费用并没有对海外买家产生太大的影响。事实上,一些中国买家对五百万澳元以上的房产需求反而愈发强烈。

尽管如此,悉尼今年的总销售量还是大幅提升,上半年有1.6378万座房产挂牌出售,比去年同期的1.2708万座上涨了28.9%。但汇丰控股澳大利亚的首席经济学家Paul
Bloxham早前在一份研究报告中指出,房价上涨的主要原因是供不应求。

虽然悉尼的东区和北岸是高价区,但也有数据显示,悉尼内西区已成为最新的豪宅热区,其中7个城区新晋为两百万澳元俱乐部成员。悉尼内西区因为靠近CBD和便利设施,夜生活丰富,房产面积也大,吸引了很多购房者,使得内西区的房价上涨表现优于悉尼其它地区。

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