澳门新葡亰正规吗日本“高房龄”的二手房,还原那些你可能忽略掉的建筑真相

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一般情况下,我们都说“买新不买旧”,然而,这句话在日本房地产市场并不成立。了解日本房地产市场的一个基本要点是建筑年龄如何影响销售和租赁的定价。当你想购买或租赁公寓或房屋时,较新的建筑通常比旧建筑物的每平方米价格更高。显而易见,具有最新室内设计和装修的新建筑物具有更高的市场价值,而有居住痕迹和过时设计的旧建筑物将不会获得相同的价格。这并不是日本独有的现象。然而,日本的一个独特之处是,上世纪60年代和70年代建造的建筑与较老的地震规范相比,以及与1981年引入的最新地震规范相比,在价格上也可能存在显著差异。为了说明定价的差异,我们可以看一下日本房地产市场2019年第一季度的销售数据。在东京的23个区中,一栋建造时间不到5年的公寓的平均售价为1,003,000日元/平方米(约¥62935元/平方米),几乎是30年以上公寓价格(557,000日元/平方米)的两倍。日本人只买新东西这句老话适用吗?不,如今,当谈到房地产市场时,这句话几乎一点也不合适,因为二手房的销售已经超过了新建住房。在2019年第一季度,房龄5年以下的公寓仅占总销量的10%,而房龄25年以上的公寓几乎占所有公寓销量的三分之一。为何买旧不买新?在东京的23个区里,房龄5年以下的公寓平均比房龄30年以上的公寓贵80.1%。这似乎是一个令人惊讶的高溢价支付,但它远远低于大东京地区的其他地区。在千叶县,差价超过了250%。这种差异可能部分是由于建筑物贬值后的固有土地价值。在东京,固有土地价值整体上可能高于周边地区。与此同时,无论你在哪里建造,建造成本通常是相同的。东京市中心的一套公寓的价格将超过远郊区的一套,但地价将在房价中占更大的比例,这通常会导致折旧更少。只要建筑物下面的土地具有一定价值,公寓本身就应该有一定的内在价值。

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对于那些对历史房地产数据感兴趣的人,东京Kantai供不了1956年至2018年间日本各地新公寓价格的图标。1990年,日本处于资产泡沫过度膨胀的高峰期,1985年至1990年的五年期间价格翻了一倍多。东京23区的新公寓平均价格都达到每5179000…

在国内置业,不少年轻人都会考虑先购置一套小户型房产,等成家或者有小孩以后,再二次置业换一套大面积的户型,因此,国内的新房市场看似体量大,但实际上需求量还是源源不断,曾经一套房产置业者被成为“刚需”,如今二套房产置业者也已然加入到了“刚需”的行列。但这…

对于那些对历史房地产数据感兴趣的人,东京Kantai供不了1956年至2018年间日本各地新公寓价格的图标。

在国内置业,不少年轻人都会考虑先购置一套小户型房产,等成家或者有小孩以后,再二次置业换一套大面积的户型,因此,国内的新房市场看似体量大,但实际上需求量还是源源不断,曾经一套房产置业者被成为“刚需”,如今二套房产置业者也已然加入到了“刚需”的行列。

1990年,日本处于资产泡沫过度膨胀的高峰期,1985年至1990年的五年期间价格翻了一倍多。东京23区的新公寓平均价格都达到每5179000日元/平米,,比上一年增长14个百分点,在大东京,平均价格在12个约内上涨了20.6个百分点,达到1039000日元/平米。在包括大阪在内的近畿地区,平均价格同比上涨27.1个百分点。新得开发项目位于远离城市区和外围郊区,交通有限。

但这种现象,在国外房产中似乎并不存在,不少成熟的发达国家的房产,大部分都是以二手房市场为主,加上海外房产可以拥有世代承袭的产权,一套房子住好几代人不换地也是常有的事。

房地产价格在20世纪90年代开始下降,然后再2002年达到低点。这就是所谓的日本失去的十年。2000年,东京23区的新公寓平均价格为2295000日元/平米,开发商开始更多的集中在市区内,热别是在山手环线内。东京湾的人造岛屿,包括Kachidoki和Koto-ku周围,几座大型高层建筑的供应量急剧增加。2006年和2007年出现了小型泡沫。

▲各国二手房存量对比

在过去的几年离,大动静的平均新公寓价格已经回到了20世纪80年代泡沫以前的300000日元/坪的范围。然而,这次的增长率比泡沫时期要温和得多。自2012年以来,东京23个区得价格平均上涨了33个百分点,远低于20世纪80年代后期五年内130个百分点以上的增长率。

说到这里大概会有人禁不住问,那些“高房龄”的房子住得还安全吗?毕竟,在年月的冲刷下,再好的房子也会有出现破损,这就涉及到房子的修缮和管理问题了。

近年来的发展采取了围绕车站区域的重建项目的形式,置业者在市场上变得非常活跃。人造岛屿上的高层公寓被置业者以没有过的价格水平买入,创纪录的低利率抵消了价格上涨,使房主能够负担得起更昂贵的公寓。

去日本考察过房产的海外置业者大概会有这么一个印象,就是日本的房子看起来不旧,但实际房龄都不小,在市场流通的二手房,平均年龄少说也在10年以上,但从流通量和出租率上看,即使这样的房产,在市场上还是颇受欢迎的。究竟这些“高房龄”的房产是如何保持“年轻态”的?今天就带大家一起来找找“真相”。

新建筑与现有建筑的定价

日本10年以上房龄的房子长啥样?

1990年,东京23区的全新建筑和10年公寓的平均价格仅有1个百分点的差异。2018年,新建筑的平均价格溢价30个百分点。在埼玉县,保险费是55个百分点,在千叶县,差价是惊人的72个百分点。这是由于潜在的土地价值会严重影响建筑物的价值。即使建筑物老化,土地价值较高的地区的公寓也会有较高的剩余市场价值。

日本的二手房流通和租赁市场可谓相当活跃,从日本房产出租网站上,就能对房子的年龄一目了然。

资料来源:东京Kantei,2019年7月31日。

那么,10年的房龄的房子到底长啥样?小路随机从日本房产网上找了一套正在市场流通的1994年的公寓楼。

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▲资料来源:日本房产租赁网

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从这套房产身上,虽然能轻易的看出岁月的痕迹,但房产外观依旧十分整洁干净,并没有过多破损的痕迹。

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而大阪本町CBD的公寓楼,已经是80年代的建筑,但不论从楼梯外观还是室内环境,都已然保持得非常好,并且目前还是满租的状态。

▲大阪本町CBD公寓楼外观

▲大阪本町CBD入户大堂

▲大阪本町CBD楼道走廊

再来看看国内10年房龄的房产

很明显,墙体外观早已斑驳不堪,不仅“暴露了年龄”,还让人从中看不到生气和活力。

为什么日本的房产都能保持得这么好?

为此小路也咨询过日本当地的同事。他们总结出来的原因大致有以下几点:

1、日本房产在建筑时,就是按照“百年使用”的年限标准来进行建造的,因为是可以世代承袭的产权,拆除重建的难度远远大于国内,因此往往一栋楼盖起来就不会再轻易拆除重建;

2、日本的建筑行业的专业度非常高,其精细化程度和流程化,使得日本房产在建造时质量更精良,而且,日本属于地震多发国家,人们在应对自然灾害时,对建筑物的牢固程度要求相当高;

3、日本的公寓,所收取的修缮金,会用于房产的定期维修,但凡到了一定年限后,房产会有一轮较大的检修和翻新,使房子重新加固,保持年轻;

4、日本的公寓管理有一定的规范性,公共区域或者逃生通道等地方是不允许堆放杂物的,住户也十分自觉,当然,高额的管理费也使得住户更爱护自己居住的房子。

我们买的房产经过若干年的风吹雨打和日光照射后,外墙难免会出现老化;经过若干年的使用后,下水管道难免会出现堵塞。无论在什么地方的房产,都大抵如此。

▲这栋2003年的公寓楼,看起来跟刚落成没什么两样。资料来源:日本房产租赁网

但绝大部分日本已经20-30年的老房子却不会,原因就在这里:所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护,不是等到真出现了问题后,再着急去补救。

再简单的日本公共建筑物也有管理公司来统一维护。日本的建物管理公司是受管理组合的委托,来管理公寓的公共部分和整体运营。

日本房产的价值究竟从何体现?

我们说的房产价值,一般考虑得比较多的方面大抵是地段是否足够好,交通是否足够方便,配套是否足够完善,还有就是房子是否足够新等等。

但很少有人会去考察房子是否足够牢固,尤其是二手房。这在新房市场当中或许并不大需要考虑的问题,但当房子经历过日晒雨淋之后,房产的质量也就成了房产价值很重要的一个参考条件。

一如日本这样的二手房市场,流通是一方面,出租也是另外一个很重要的方面,由于无法频繁的拆除重建,一些“高房龄”的小区在租户的选择当中,往往获得青睐的程度会打折扣。若是附近有新项目在建,老房子的竞争力就更弱了。

那么,同一地点的老公寓,如何能做到新房的出租率?细节全在房子本身过硬的质量上,只有楼房保持得更好,保值程度才能更高。

当然,年龄越高的房产,房主需要付出的修缮和管理费也会相对越高。而所有这一切,都是为了确保房产在市场当中获得良好的流通。

举个例子

那么,是否老房龄的房子就不存在流通价值了?并不是,有这么一个案例:

Q君在大阪生活了10年,刚到日本时就置办了一套房龄近40年的公寓,并且一直住着,直到他将公寓转售,房子的年龄已经近50年了,问他当初为什么选择这么老的公寓,回答也很简单,就是因为地段好,而且价格相对便宜。

Q君的公寓距离大阪中轴线某站约步行3分钟的距离,而且周边有商业街、还有配套十分完善,公寓大约40㎡,当时购买的价格约800万日元。

Q君尝试将公寓进行统一评估的几天后,有2家不动产公司反馈“已有意向客户”,而且5家中介当中有3家表示有客户愿意出高于购入价的价格接收该套公寓。

不用问Q君的公寓并没有赢在房子的年龄上,而是房子本身的维护和质量,还有之前提到的地段、配套等种种因素的结合,才使得房子得到了市场的认可。

▲大阪二手公寓价格走势

当然,这里并不是说老房子才更好,在日本房产逐渐复苏的当下,近年来日本新房建筑量也在不断提升,尤其是如大阪、福冈这种处于发展中的城市。

对于新房而言,售价自然要比老房产高出不少,但既然老房子都可以保持“十几年如一日”的常新状态,若仍处于新房状态的公寓,其保值程度就更毋庸置疑了。

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— 文/有路 (uoolu.com)—

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